Налогообложение при аренде имущества у физического лица

15590
Организация может арендовать какое-либо имущество у физического лица. Как отражать в налоговом учете и облагать налогом на доходы физических лиц и единым социальным налогом выплаты по аренде?

Объект аренды

Отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров аренды имущества, регулирует глава 34 ГК РФ. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, в том числе иностранным юридическим и физическим лицам.

Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 38 НК РФ). Понятие имущества (в целях налогообложения) опирается на определенную категорию объектов гражданских прав, которая явным образом гражданским законодательством не определена.

В статье 128 ГК РФ к объектам гражданских прав отнесены вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. Неопределенность, возникающая в результате применения формулы «иное имущество», позволяет отнести к имуществу все, кроме перечисленных в указанной статье: работ и услуг; информации; результатов интеллектуальной деятельности; интеллектуальной собственности; нематериальных благ.

Объектами аренды могут быть (ст. 607 ГК РФ): земельные участки; обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства; иные виды имущества, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.



Нужна ли регистрация в качестве индивидуального предпринимателя

Если арендодателем выступает физическое лицо, вправе ли оно сдавать имущество в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя? И, как следствие, существуют ли риски для организации-арендатора?

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Об этом сказано в пункте 1 статьи 23 ГК РФ. Под предпринимательской деятельностью следует понимать самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Гражданско-правовой статус гражданина не зависит от его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В любом случае он является субъектом гражданского оборота (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Поэтому гражданин на законных основаниях может совершать сделки и участвовать в обязательствах, даже не будучи зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 18 ГК РФ). В том числе и сдавать свое имущество в аренду. Однако независимо от того, является гражданин предпринимателем или нет, суд может применить к таким сделкам правила Гражданского кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23 ГК РФ).

А если организация заключит договор аренды имущества с физическим лицом, не зарегистрированным в качестве предпринимателя, - ожидают ли ее неблагоприятные последствия? Нет, поскольку основания для признания такой сделки недействительной отсутствуют.

При аренде имущества у физического лица необходимо особое внимание уделить оформлению договора. Договоры аренды между юридическим и физическим лицом заключаются обязательно в письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок и в любое время одна из сторон вправе отказаться от исполнения условий договора, предупредив об этом другую (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Признание расходов

Арендные платежи за арендуемое имущество входят в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Является арендодатель имущества - физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет, значения не имеет. Разумеется, расходы в виде арендной платы должны быть документально подтверждены и экономически оправданны (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Основной документ, подтверждающий фактическое исполнение обязательств арендодателем по передаче имущества и исполнение обязательств арендатора по принятию данного имущества в аренду, - акт приема-передачи имущества. Он же косвенно подтверждает обоснованность арендных платежей. На основании этого документа определяется момент реальной передачи арендатору помещения или сооружения во владение и пользование.

Передаточный акт (или иной документ о передаче) подписывается обеими сторонами. Если одна или обе стороны уклоняются от подписания акта передачи здания (сооружения), такие действия расцениваются как отказ от исполнения своих обязанностей по передаче или принятию объекта (п. 1 ст. 655 ГК РФ). В этом случае договор аренды считается расторгнутым, так как передача объекта составляет суть договора аренды.

Стороны договора аренды должны обратить особое внимание на правильность составления акта приема-передачи имущества. Арендодатель вправе требовать арендную плату только после передачи имущества в аренду. Факт передачи обязательно должен фиксироваться актом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.07.96 № 678/96). Отсутствие передаточного акта лишает налогоплательщика-арендатора права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли.

Гражданский кодекс возлагает на арендатора обязанность проводить текущий ремонт арендованного имущества, а на арендодателя - капитальный. Арендодатель может проводить и текущий ремонт, если это предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ). Если на основании договора или соглашения с арендодателем текущий ремонт основных средств проводит арендатор за свой счет, такие расходы также рассматриваются как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией2. Для целей налогообложения расходы на ремонт основных средств признаются в размере фактических затрат в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены (п. 2 ст. 260 НК РФ). Однако в пункте 2 статьи 260 Кодекса речь идет об арендаторе амортизируемых основных средств, к которым не относится имущество физического лица - арендодателя. Между тем в подпункте 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ указано, что расходы, связанные с производством и реализацией, включают в себя расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии. Более того, сам по себе перечень расходов, которые можно учесть для целей налогообложения, открыт.

Поэтому в состав расходов, связанных с производством и (или) реализацией, можно включить расходы на ремонт арендованного у физического лица имущества. Для этого расходы на ремонт должны быть документально подтверждены (актами выполненных работ по ремонту, накладными на покупку запчастей и т. д.) и экономически оправданны.

Если организация арендует у физического лица транспортное средство, расходы на приобретение ГСМ учитываются при исчислении налога на прибыль так же, как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией. Такой вывод следует из подпункта 11 пункта 1 статьи 264 НК РФ: к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся расходы на содержание служебного транспорта (в том числе автомобильного).

Для подтверждения расходов на содержание транспортного средства организация должна иметь:

  • приказы, устанавливающие режим работы автомобиля;
  • путевые листы с маршрутом следования;
  • чеки с АЗС на приобретение ГСМ.

Кроме того, затраты на приобретение ГСМ, как и все иные расходы, должны быть экономически оправданны. Судить об этом позволяют нормы расхода топлив и смазочных материалов, утвержденные Минтрансом России3.

Налог на доходы физических лиц

Доход физического от сдачи имущества, находящегося на территории Российской Федерации в аренду признается доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Порядок уплаты этого налога напрямую зависит от того, является арендодатель - физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.

Если арендодателем выступает предприниматель, он должен самостоятельно исчислять и уплачивать налог на доходы с полученной арендной платы (пп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ). Таким образом, если арендодатель предъявил документы, подтверждающие государственную регистрацию в качестве предпринимателя и постановку на учет в налоговых органах, арендатору не нужно удерживать с него налог и представлять сведения о выплаченных доходах в налоговую инспекцию (п. 2 ст. 230 НК РФ). Арендатор, будучи предпринимателем, должен сдать в инспекцию налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Арендуя же имущество у физического лица - не предпринимателя, организация по отношению к нему является налоговым агентом, то есть обязана исчислить, удержать у физического лица и уплатить в бюджет сумму налога (ст. 224 НК РФ). Налог удерживается при фактической выплате денежных средств арендодателю либо по его поручению третьим лицам (п. 4 ст. 226 НК РФ).

Единый социальный налог и страховые взносы

Объектом налогообложения по ЕСН признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиками в пользу физических лиц (п. 1 ст. 236 НК РФ):

  • по трудовым договорам;
  • по гражданско-правовым, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям;
  • по авторским договорам.

Договор аренды не относится ни к одной из этих категорий. Поэтому на выплаты по этому договору ЕСН и страховые взносы на обязательное пенсионное страхование не начисляются. Исключение составляет договор аренды транспортного средства с экипажем (п. 2.1.3 Методических рекомендаций по порядку исчисления и уплаты единого социального налога, утвержденных приказом МНС России от 05.07.2002 № БГ-3-05/344).

Кроме того, на арендную плату, выплачиваемую физическому лицу, не начисляются страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний. Об этом гласит пункт 22 Перечня выплат, на которые не начисляются страховые взносы в Фонд социального страхования Российской Федерации. Он утвержден постановлением Правительства РФ от 07.07.99 № 765.

Допустим, арендодателем является индивидуальный предприниматель, в собственности которого находится имущество, в том числе и нежилое помещение, приобретенное для осуществления предпринимательской деятельности. Тогда доход, полученный от сдачи такого имущества в аренду, подлежит у индивидуального предпринимателя обложению ЕСН. При условии, что его предпринимательская деятельность зарегистрирована в установленном законодательством РФ порядке.

1: Статья подготовлена при участии специалистов Департамента налогообложения прибыли, Департамента налогообложения доходов и имущества физических лиц и Департамента единого социального налога МНС России

2: Важно не путать ремонт с модернизацией или реконструкцией. Подробнее об этом читайте в статье «Улучшение арендованного имущества» // РНК, 2003, № 12. - Примеч. ред.

3: Подробнее об этом читайте в статье «Как применять новые нормы расхода ГСМ» // РНК, 2003, № 18. - Примеч. ред.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Покупали ли вы б.у. активы?

  • Да 50%
  • Нет 50%
результаты

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль