Перепланировка офиса: ремонт, модернизация, реконструкция?

6093
Если организация произвела ремонт, расходы на него можно списать сразу. В отличие от затрат на модернизацию или реконструкцию. Поэтому важно четко понимать, когда заканчивается ремонт и начинается реконструкция либо модернизация. Однако определить эту грань при перепланировке офиса не так-то просто.

Хотелось бы сразу оговориться, что в статье речь пойдет об офисных помещениях, находящихся в собственности организации. Ситуация, когда организация арендует офис, рассматриваться не будет. Итак, у большинства организаций необходимость перепланировки офиса обусловлена самыми разными причинами1. В их числе:

  • формирование своего фирменного стиля и своей концепции офиса;
  • использование приобретенной недвижимости для представительских целей;
  • оптимизация рабочего пространства в современном деловом стиле;
  • изменение конфигурации помещений, улучшение звукоизоляции.

Однако прежде чем приступать к таким работам, важно понять следующее: даже при самом удачном стечении обстоятельств перепланировка - это комплекс проблем и непредвиденных сложностей для любой организации.

Например, фирма осуществила несанкционированную перепланировку офиса. На практике такая ситуация встречается сплошь и рядом и влечет за собой множество негативных последствий.

Во-первых, такая перепланировка может привести к ухудшению конструктивных характеристик надежности и безопасности здания, а также к нарушению градостроительных и строительных норм и правил.

Во-вторых, даже если все нормы и требования соблюдены, любые сделки с помещениями, перепланированными без согласования с соответствующими органами, в дальнейшем невозможны (ст. 222 ГК РФ).

Кроме того, не допускается перепланировка жилых помещений с целью их использования в качестве нежилого фонда. Например, чтобы использовать жилые помещения под офис, их предварительно нужно перевести в состав нежилого фонда в установленном законом порядке.

В-третьих, на организацию может быть наложена административная ответственность согласно статье 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В-четвертых, могут возникнуть проблемы с признанием расходов на произведенную перепланировку в налоговом учете. Ведь согласно статье 252 НК РФ расходами считаются лишь затраты, которые:

  • обоснованны, то есть экономически оправданны;
  • подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ;
  • произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Если же перепланировка не санкционирована, не выполняется второе из обязательных условий - документальное подтверждение затрат. Следовательно, такие затраты не будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль. А это крайне невыгодно для организации - ведь на перепланировку обычно расходуются немалые суммы.

Ну а если все необходимые разрешения (см. врезку) все-таки собраны? Все равно признать расходы на перепланировку очень непросто. Дело в том, что в Налоговом кодексе они прямо не указаны. Зато предусмотрены расходы на ремонт и расходы на реконструкцию или модернизацию. Порядок их признания различен. Поэтому необходимо правильно квалифицировать и четко разграничивать затраты на перепланировку. Для этого нужно знать, какой комплекс работ проводится в рамках перепланировки.

Что такое перепланировка

Как правило, под перепланировкой понимается любое несоответствие между фактической планировкой нежилого помещения и поэтажным планом бюро технической инвентаризации (БТИ).

К перепланировке нежилых помещений относятся следующие виды работ:

  • перенос и разборка перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • устройство самостоятельного входа;
  • перенос электрических сетей и устройство внутреннего электроосвещения, перевод его на повышенное напряжение;
  • выделение в пределах существующей площади новых помещений;
  • переоснащение санитарных узлов;
  • устройство новых вентиляционных каналов и др.

Попробуем определить, когда перечисленные работы относятся к ремонтным, а когда считаются реконструкцией или модернизацией.

Ремонт или реконструкция (модернизация)?

Для ответа на этот вопрос обратимся к нормативным и разъяснительным документам.

В письме Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» сказано, что к реконструкции относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения. Как правило, переустройство происходит без расширения имеющихся зданий и сооружений и без увеличения численности работающих и связано с повышением их технико-экономических показателей. В результате реконструкции не только увеличиваются производственные мощности, но и улучшаются условия труда работников и охраны окружающей среды.

Аналогичное определение понятия «реконструкция» было приведено в письме Госстроя России от 28.04.94 № 16-14/632. В нем говорится: реконструкция здания - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения. Например, переустройство административного здания под поликлинику. При реконструкции действующих предприятий в соответствии с комплексным проектом может производиться перепланировка существующих производственных цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения.

Налоговый кодекс к работам по модернизации относит работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

Реконструкцией признается переустройство существующих объектов основных средств, связанное с «совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции». Об этом гласит пункт 2 статьи 257 НК РФ.

Текущий и средний ремонт основных средств связан с поддержанием их в рабочем состоянии, восстановлением утраченной при эксплуатации работоспособности на прежнем уровне, предохранением их от преждевременного выхода из строя. Так сказано в пункте 71 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 20.07.98 № 33н (далее - Методические указания).

При капитальном ремонте зданий и сооружений производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов. Исключение составляет полная замена основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим. Это относится к каменным и бетонным фундаментам зданий, трубам подземных сетей и т. п.

Таким образом, если в результате работ по перепланировке помещения изменились его технико-экономические показатели или технологическое, служебное назначение либо появились иные новые качества, это – реконструкция или модернизация. Во всех остальных случаях произведенные работы считаются ремонтом.

Например, организация произвела работы по переносу и разборке внутренних межкабинетных перегородок и заменила санитарно-техническое оборудование. Поэтажное соответствие помещений и санитарных узлов было сохранено. В этом случае произведенные работы квалифицируются как капитальный ремонт. В аналогичном порядке определяются и другие конструктивно несложные работы, которые в большинстве случаев выполняются без привлечения специализированной организации.

В настоящее время широко распространена установка легких перегородок в помещениях. Это наиболее дешевый и быстрый способ перепланировки. Он позволяет выделить для управляющего персонала место в цехе, павильоне, автосервисе, организовать операционный зал, склад, разделить рабочие места и др.

Такие перегородки (прозрачные или непрозрачные) - некапитальные стены, служащие для разделения помещений. Обычные перегородки (кирпичные, деревянные, гипсокартонные на деревянном или металлическом каркасе) после установки требуют штукатурных или малярных работ, и при перепланировке их нельзя использовать дважды. Поэтому организации предпочитают использовать сборные (статичные или передвижные) системы офисных перегородок с полной отделкой. При очередной перепланировке или продаже офиса их можно разобрать и использовать вторично. Такие перегородки устанавливают в ходе ремонтных работ.

А если организация сделала, например, «евроремонт» офиса, улучшающий ранее принятые нормативные показатели его функционирования? Это уже реконструкция помещения.

Но учтите: во избежание проблем с налоговыми органами лучше самостоятельно определить стоимость работ, как проводимых в рамках проекта реконструкции здания, так и осуществляемых при капитальном ремонте помещений, и выделить их в смете или в акте о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма № ОС-3), который составляют по окончании перепланировки офиса. Форма № ОС-3 утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7.

 

 

Кстати

Как оформить соответствующие документы
Имейте в виду: порядок согласования и получения разрешения на реконструкцию или капитальный ремонт недвижимого имущества зависит от того, на территории какого субъекта РФ и муниципального образования находится такая недвижимость.

Оформление соответствующих правоустанавливающих документов и получение необходимых согласований на перепланировку офиса в общем порядке включает в себя следующие мероприятия:

  • разработка специализированной организацией проектной документации на реконструкцию, капитальный ремонт здания или его частей и согласование ее в соответствующих органах и организациях. В частности, у районного архитектора, в противопожарной службе, органе санэпиднадзора и др. Это установлено статьей 61 Градостроительного кодекса. Проектная документация - это инвестиционный проект, проект (рабочий проект) строительства, реконструкции, расширения, капитального ремонта и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений. Данное определение приведено в пункте 1 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 № 1008. Если затронуты несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия и элементы инженерных и вентиляционных систем, проектная документация представляется обязательно;
  • государственная экспертиза проектной документации (производится в соответствии с указанным постановлением);
  • получение разрешения на перепланировку в органе местного самоуправления (ст. 62 Градостроительного кодекса), а также выписки из протокола заседания межведомственной комиссии. Например, в Москве разрешение представляет собой соответствующее распоряжение главы управы района или префекта административного округа в зависимости от сложности переустройства;
  • сдача реконструированного объекта в эксплуатацию приемочной комиссии;
  • проведение технической инвентаризации реконструированного или отремонтированного объекта с получением документов БТИ (справки, поэтажные планы, экспликации). В документах должно быть указано на отсутствие несанкционированной перепланировки и обременений, то есть в экспликации помещений не должно быть «красных линий» (отметок о незаконной перепланировке). Данное требование обусловлено тем, что после перепланировки меняется площадь помещений, их конфигурация и количество;
  • представление технического паспорта здания, если объект недвижимости претерпел какие-либо изменения. Например, его перепланировка повлекла за собой изменение его площади. Технический паспорт, составленный на каждое здание, - это основной документ, характеризующий техническое состояние здания и отражающий необходимость его капитального ремонта;
  • внесение изменений в свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание в связи с его перепланировкой.

Согласованная в соответствующих инстанциях проектная документация и официальное разрешение дают законное право организации - владельцу здания на перепланировку, а также право на продажу, обмен и иные способы отчуждения имущества.

 

 

Порядок признания расходов на перепланировку

Еще раз напомним, что понесенные затраты признаются расходами, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль, только если удовлетворяют критериям, перечисленным в статье 252 НК РФ. И самое сложное - доказать, что работы по перепланировке экономически оправданны.

Если осуществлена модернизация или реконструкция…

Изменение первоначальной стоимости основных средств - той, по которой они приняты к бухучету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств. Об этом сказано в пункте 14 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н.

После окончания модернизации и реконструкции основного средства затраты на эти цели увеличивают его первоначальную стоимость. Это в том случае, если улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств. Так гласят пункты 27 ПБУ 6/01 и 73 Методических указаний. К таким показателям относятся срок полезного использования, мощность, качество применения и т. п. Учет затрат, связанных с модернизацией и реконструкцией (в том числе и по модернизации объекта во время капитального ремонта), ведется в порядке, установленном для учета капитальных вложений.

Затраты по реконструкции действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы относятся к долгосрочным инвестициям. Об этом гласит пункт 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, доведенного письмом Минфина России от 30.12.93 № 160. Указанные работы приводят к изменению сущности объектов, на которых они осуществляются, а затраты, производимые при этом, не являются издержками отчетного периода по их содержанию.

Соответственно изменение первоначальной стоимости основных средств при их реконструкции (модернизации) должно отражаться по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В налоговом учете затраты по реконструкции и модернизации объектов основных средств также увеличивают их первоначальную стоимость (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Организация вправе увеличить срок полезного использования объекта основных средств после даты ввода его в эксплуатацию, если после реконструкции или модернизации такого объекта увеличился срок его полезного использования. Об этом гласит пункт 1 статьи 258 НК РФ. При этом срок полезного использования можно увеличить в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство. А если же в результате реконструкции или модернизации срок службы объекта основных средств не увеличился? Тогда организация при исчислении амортизации учитывает оставшийся срок полезного использования3.

Таким образом, если в результате перепланировки была осуществлена модернизация или реконструкция офиса, понесенные затраты нельзя списать сразу. Они будут учитываться в составе расходов постепенно через амортизационные отчисления.

Напомним, что в 2002-2003 годах амортизация не начисляется по объектам недвижимости, введенным в эксплуатацию до 1 января 2002 года, если право собственности на них не зарегистрировано и документы на регистрацию не поданы. Об этом сказано в письме Управления МНС России по г. Москве от 13.03.2003 № 26-08/13973 «О налоге на прибыль организаций» (со ссылкой на письмо МНС России от 12.02.2003 № 02-4-06/67-Е413). Исключение составляют объекты, введенные в эксплуатацию до 31 декабря 1998 года.

Если был сделан ремонт…

Затраты по поддержанию объектов основных средств в рабочем состоянии включаются в расходы на обслуживание производственного процесса (п. 79 Методических указаний). Согласно пункту 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99) расходы на поддержание основных средств в исправном состоянии в бухучете формируют расходы по обычным видам деятельности. ПБУ 10/99 утверждено приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н.

Для целей налогового учета расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией. Так сказано в подпункте 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ. Расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат. Об этом говорится в пункте 1 статьи 260 Кодекса.

Таким образом, если работы по перепланировке офиса признаны ремонтными, затраты по ним можно учесть сразу и в полном размере.

 

 

Пример

Организация заказала энергетический дизайн интерьера. Стоимость работ дизайн-студии по реализации проекта «Офис в стиле “Фэн-шуй”» составила 120 000 руб. (в том числе НДС - 20 000 руб.).

При реализации проекта была осуществлена перепланировка здания офиса на основе:

  • плана с триграммой офиса (деление на благоприятные и неблагоприятные энергетические зоны);
  • проекта улучшения кабинетов с помощью «Фэн-шуй» (предпочтительное расположение мебели и других предметов интерьера по зонам, функциональность зон, способы активизации зон предпочтений, способы смягчения отрицательного воздействия).

Эти работы признаны ремонтными. Почему? А потому что в результате их проведения не были затронуты капитальные стены, не изменились технико-экономические показатели и нормативные показатели функционирования объекта основных средств.

В бухгалтерском учете организации были сделаны следующие записи:

Дебет 60 Кредит 51
- 120 000 руб. - оплачены работы по реализации энергетического дизайн-проекта, выполненные дизайн-студией;

Дебет 91-2 Кредит 60
- 100 000 руб. - стоимость работ по реализации дизайн-проекта признана в составе внереализационных расходов (п. 12 ПБУ 10/99) на дату подписания акта сдачи-приемки выполненных ремонтных работ;

Дебет 19 Кредит 60
- 20 000 руб. - учтена сумма НДС со стоимости работ по реализации дизайн-проекта;

Дебет 91-2 Кредит 19
- 20 000 руб. - НДС по работам по реализации дизайн-проекта признан в составе внереализационных расходов.

В данном случае перепланировка офиса экономически не оправданна. Поэтому фактические расходы по реализации энергетического дизайн-проекта, включая сумму НДС, относятся к расходам, не уменьшающим налогооблагаемую прибыль (п. 49 ст. 270 и п. 1 ст. 252 НК РФ).

 

 

Что говорит арбитраж

Относительно того, как квалифицировать работы по перепланировке офиса, имеется и арбитражная практика. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.06.2003 по делу № КА-А40/3913-03 подчеркивается следующее. Согласно заключениям специализированных экспертных организаций по вопросам, требующим специального познания, ремонтно-строительные работы, оплаченные истцом, не изменили технико-экономических показателей здания и его назначения. Замена оборудования здания на более современное и частичная, некапитальная перепланировка не являются реконструкцией и модернизацией здания как отдельного и цельного объекта учета основных средств. Следовательно, оснований для отнесения затрат на ремонт на счет 08 с последующим переносом этой суммы на счет 01 (на увеличение первоначальной стоимости здания) нет.

В постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.01.2003 по делу № КА-А40/8739-02 сказано, что в связи с перепланировкой офисных помещений истцом были произведены следующие работы:

  • замена напольного покрытия и оконных блоков;
  • монтаж навесного потолка;
  • окраска помещений;
  • оклейка стен обоями;
  • установка гипсокартонных перегородок.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. В письме Госплана СССР, Госстроя СССР, Стройбанка СССР, ЦСУ СССР от 08.05.84 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий», а также в письме Главной инспекции архитектурно-строительного надзора РФ от 28.04.94 даны определения и капитального ремонта, и реконструкции. В обоих случаях возможна перепланировка объекта, но при капитальном ремонте - без изменения основных технико-экономических показателей здания, а при реконструкции - именно с такими изменениями. В этом и состоит отличие рассматриваемых терминов. Однако в материалах налоговой проверки и оспариваемом решении ответчика, а также в материалах дела отсутствуют какие-либо сведения:

  • об улучшении (повышении) ранее принятых нормативных показателей функционирования здания (срок полезного использования, мощность, качество применения и т. п.);
  • изменении технико-экономических показателей здания (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т. д.).

Учитывая характер произведенных работ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что они носят характер ремонтных, а затраты по их осуществлению правомерно включены истцом в состав прочих расходов.

1: Статья подготовлена при участии специалистов Департамента налогообложения прибыли МНС России

 

2: Письмом Госстроя России от 07.05.2003 № 19-16/47 оно отменено в связи с отказом в государственной регистрации

 

3: Подробнее о порядке начисления амортизации в случае увеличения первоначальной стоимости основного средства читайте в следующих номерах. - Примеч. ред.

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Какие премии вы платите:

  • годовую 40.31%
  • к юбилеям и праздникам 34.55%
  • за результаты работы 59.16%
  • некурящим и неболеющим 4.71%
  • за переход из других компаний 2.09%
  • бонусы руководителям 19.37%
  • другое 18.85%
результаты

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль