напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неизвестная почта или логин
Неверный логин или пароль
Введите пароль
а еще...

Налоговые вычеты при покупке / продаже квартиры

1 января 2009 454  

Продажа недвижимости. При продаже квартиры или иной жилой недвижимости (комнаты, дачи и т.п.) а также доли в ней возникает налогооблагаемый доход. Однако гражданин может претендовать на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры.

В зависимости от продолжительности нахождения в собственности продаваемой квартиры (доли) установлены различные максимальные размеры имущественного налогового вычета. Имущественный налоговый вычет в 2009 году составляет (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ):

  1. не более 1 000 000 руб., если продаваемая квартира (доля) находилась в собственности в течение менее чем трех лет;
  2. в сумме, полученной при продаже квартиры (доли), если продаваемое имущество находилась в собственности в течение трех лет и более.

Предположим, в 2009 году была продана квартира, которая находилась в  собственности менее трех лет, за 3 000 000 руб. Налоговый вычет на  недвижимость составит 1 000 000 руб. В этом случае продавец обязан подать налоговую декларацию до 30 апреля 2010 года и уплатить налог на доходы с  налоговой базы, равной 2 000 000 руб. (3 000 000 –  1 000 000). Налог будет составлять 260 000 руб. (2 000 000 х 13%) и должен быть уплачен не позднее, чем через 15  календарных дней после подачи декларации. Такие требования установлены статьей 229 Налогового кодекса.

Рассмотрим другой вариант: квартира, проданная в 2009 году за  3 000 000 руб., принадлежала продавцу на праве собственности три года или более, тогда размер налоговой базы с учетом применения имущественного налогового вычета равен нулю (к вычету принимается вся фактически вырученная от  продажи сумма). При этом необходимо заметить, что продавец все равно обязан подать налоговую декларацию до 30 апреля 2010 года, в которой отражается сумма сделки, размер вычета и налогооблагаемой базы, а также документы, подтверждающие сумму сделки и то, что продавец владел квартирой более трех лет.

Нередки случаи, когда жилая недвижимость находится в долевой собственности либо общей совместной собственности нескольких лиц (например, членов семьи). При продаже такой недвижимости размер применяемого имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям или по  взаимной договоренности (если имущество находится в общей совместной собственности).

Как следует применять имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, если одна из долей квартиры находилась в собственности продавца более трех лет, а другая — менее трех лет? В подобной ситуации налогоплательщику в части доли, которой он владел более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере суммы дохода, полученной от продажи этой доли. Что касается доли, находящейся в собственности менее трех лет, размер налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей. Аналогичные разъяснения приведены в  письме Минфина России от 19.06.2009 № 03−04−05−01/474.

Например, П.Н. Вершинин владел ½ доли квартиры с 2004 года. После смерти жены он унаследовал оставшиеся ½ доли в 2008 году. В 2009 квартира была продана за 6 000 000 руб. В отношении ½ доли квартиры, находившейся в  собственности П.Н. Вершинина более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере 3 000 000 руб. (6 000 000 руб. х  1/2). Имущественный налоговый вычет, получаемый при продаже унаследованной в  2008 году ½ доли составит 1 000 000 руб.,  налогооблагаемая база — 2 000 000 руб. (6 000 000 х ½ – 1 000 000), а  уплачиваемый налог — 260 000 руб. (2 000 000 х 13%).

Таким образом, налоговые вычеты на недвижимость составят в сумме 4 000 000 руб. (3 000 000 руб. + 1 000 000 руб.).

Покупка недвижимости. На какие налоговые льготы при покупке квартиры может рассчитывать покупатель?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, жилого дома, комнаты или доли (долей) в них предоставляется в размере фактически понесенных расходов, а  также в сумме, направленной на уплату процентов по целевым кредитам (займам) на  ее приобретение, полученным от кредитных или иных организаций. Обратите внимание: имущественный налоговый вычет в 2009 году не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направляемых на погашение процентов по целевому кредиту и фактически израсходованных на приобретение жилья (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, налоговый вычет при покупке квартиры по ипотеке включает в  себя, помимо тела кредита (не более 2 000 000 руб.), еще и  уплачиваемые проценты.

К расходам на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей), в частности, относятся:

  • расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на  квартиру, комнату в строящемся доме;
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

Стоит заметить, что расходы на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты могут быть приняты к налоговому вычету, только если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение объекта незавершенного строительства — жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в  них.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами.

Аналогично может быть предоставлен имущественный налоговый вычет на  строительство жилого дома в пределах 2 000 000 руб. (без учета процентов по целевым кредитам или займам).

Налоговые вычеты на строительство могут применяться в отношении таких фактически понесенных расходов, как:

  • расходы на разработку проектно-сметной документации;
  • расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • расходы на приобретение жилого дома, в том числе неоконченного строительства;
  • расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
  • расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- газоснабжения и  канализации;

Необходимо понимать, что налоговый вычет при покупке недвижимости и  налоговый вычет на строительство — это один и тот же вычет. Налогоплательщик может принять к вычету данные расходы лишь один раз в жизни и в отношении одного объекта недвижимости.

Механизм получения налогового вычета на приобретение жилой недвижимости или новое строительство жилого дома предусматривает по окончании года, в котором была совершена сделка купли-продажи недвижимости, либо осуществлено строительство, подачу в налоговые органы (п. 2 ст. 220 НК РФ):

  • декларации;
  • письменного заявления налогоплательщика;
  • документов, подтверждающих факт оплаты понесенных налогоплательщиком расходов (банковские выписки о перечислении денежных средств и т.п.) и право собственности на имущество (например, договор о приобретение квартиры, акт о  передаче квартиры).

Декларация предоставляется лишь налогоплательщиками, претендующими на  налоговые льготы при покупке квартиры (в отличие от продажи квартиры, когда полученный доход должен быть задекларирован в любом случае).

Имущественный налоговый вычет на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них может быть предоставлен до окончания налогового периода при подаче соответствующего письменного заявления работодателю (налоговому агенту). Одновременно с заявлением работодателю представляется документ (уведомление), полученный в налоговом органе, подтверждающий право на налоговый вычет (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Получить имущественный налоговый вычет можно только у одного налогового агента по своему выбору.

Если налоговый вычет при покупке недвижимости не может быть использован полностью в текущем налоговом периоде, его остаток может быть перенесен на  последующие налоговые периоды вплоть до полного его использования.

Важно помнить: налоговые вычеты при покупке квартиры, комнаты (долей в них), при строительстве дома не могут быть применены, если расходы производятся за  счет:

  • работодателя;
  • материнского капитала;
  • выплат, предоставленных из средств федерального, регионального или местных бюджетов.

Также налоговые льготы при покупке квартиры не предоставляются, в случае, когда сделка по купле-продаже объектов жилой недвижимости или доли (долей) в  них, заключается между взаимозависимыми лицами в соответствии со статьей 20  Налогового кодекса.




Подпишитесь на популярные статьи

Статьи журнала «Российский налоговый курьер», которые пригодятся вам в работе. Образцы заполнения отчетности, комментарии экспертов, обзоры документов.

Новости по теме
Рассылка

Вас заинтересует