Как перевести квартиру в нежилой фонд под офис

1728
Из этой статьи вы узнаете: Как проверить возможность перевода жилого помещения в нежилое по закону Какие документы нужны для перевода помещения в нежилой фонд Что нужно для получения решения о переводе квартиры в статус нежилого помещения Что учесть при перепланировке квартиры Как согласовать дополнительный вход в помещение

Компании не имеют права размещать в жилых домах граждан производство и офисы (п. 2 ст. 288 ГК РФ ), иначе ее «накажут рублем» – оштрафуют на 40–60 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ ). Однако законодательство дает возможность перевести жилое помещение в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ) и письмо Минфина России от 14.02.08 № 03-03-06/1/93)[1]. Разберем действия, которые нужно проделать компании, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, а также возможные риски и последствия в налоговом учете.

Как проверить возможность перевода жилого помещения в нежилое по закону

В этом нам поможет ст. 22  Жилищного кодекса РФ. Проверяем объект недвижимости по следующим критериям:

  • расположен на первом этаже многоквартирного дома;
  • находится выше первого этажа, но под ним расположены нежилые помещения.

Квартиру нельзя перевести в нежилой фонд, если:

  • для доступа к ней используются помещения, которые обеспечивают доступ к другим квартирам, и нет технической возможности его оборудовать;
  • квартиру или ее часть используют для постоянного проживания;
  • право собственности на квартиру обременено правами третьих лиц.

Если в переводе квартиры в нежилой фонд откажут, компания не сможет учесть затраты на подготовку документов (нотариальное оформление копий, создание проектной документации и т.д.). Скорее всего, налоговики посчитают эти расходы необоснованными с налоговой точки зрения (п. 1 ст. 252 НК РФ ). Ведь полученные результаты компания не сможет использовать в предпринимательской деятельности.

Если же компания все равно решит использовать квартиру под офис без согласования, то включить затраты на ремонт и обслуживание квартиры в налоговые расходы – большой риск. Вот практический пример. Инспекция посчитала, что затраты на капитальный ремонт квартиры организация учла неправомерно. Во-первых, компания не представила документы, которые подтверждали бы официальный перевод помещения (на первом этаже многоэтажки) в статус нежилого. Во-вторых, технический паспорт БТИ был оформлен на  дом, включая встроенные помещения на первом этаже, как на жилой. Суд первой инстанции налоговиков поддержал. Но апелляционный и кассационный суды встали на сторону компании и отменили доначисления (постановление ФАС Поволжского округа от 28.06.06 № А65-4911/2005-СА1-23).

Какие документы нужны для перевода помещения в нежилой фонд

Для этого нам потребуется п. 2 ст. 23  ЖК РФ. Чтобы перевести квартиру в статус нежилого помещения, нужно сдать регистрирующему ведомству под расписку следующие документы:

  • заявление о переводе квартиры;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии);
  • план квартиры с ее техническим описанием (технический паспорт);
  • поэтажный план дома, в котором находится квартира;
  • проект переустройства или перепланировки квартиры.

Обратите внимание: регистратор не имеет права требовать еще какие-либо документы. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в своем постановлении от 05.04.06 № Ф04-2161/2006(21143-А02-22) заключил, что администрация Горно-Алтайска незаконно требовала от заявителя разрешение ГИБДД на организацию и обустройство автостоянки, которая находилась вблизи многоквартирного дома.

Расходы на нотариальное заверение копий компания может учесть в налоговых расходах (пп. 16 п. 1 ст. 264 НК РФ), однако стоимость нотариальных услуг не должна превышать установленные тарифы (п. 39 ст. 270 НК РФ и письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 № 16-15/093518@.2). Аналогичные выводы делает Минфин России в письмах от 26.08.13 № 03-03-06/2/34898 и от 26.08.13 № 03-03-06/2/34843 . Документ, который подтверждает расходы на нотариальное оформление, – бланк нотариуса, где отражена стоимость услуг и перечень нотариальных действий (письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 № 16-15/093518@.2).

Кроме того, компания может увеличить первоначальную стоимость реконструируемого ОС на стоимость услуг по подготовке проекта реконструкции (п. 2 ст. 257 НК РФ, письма Минфина России от 03.10.12 № 03-03-06/1/519  и от 20.09.11 № 03-03-06/1/578). А значит, расходы на разработку проектной документации компания включает в первоначальную стоимость квартиры после перевода ее в нежилой фонд.

Получить решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения

Необходимая информация находится в п. 4 и 5 ст. 23 ЖК РФ. Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения жилищная комиссия должна вынести в течение 45 дней с даты подачи документов. В течение 3 дней с момента принятия решения его направляют компании по почте или передают лично представителю. На основании этого решения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об изменении назначения объекта недвижимого имущества – квартиры (письмо Минэкономразвития России от 06.10.09 № Д23-3253).

УМНС России по г. Москве в письме от 01.04.04 № 26-12/22224 уточнило, что амортизировать квартиру компания вправе не после подачи документов на государственную регистрацию права собственности, а только после перевода квартиры в нежилой фонд. Аналогичные выводы суд сделал в отношении вычета НДС по расходам на перепланировку квартиры (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 № 09АП-1095/2007-АК).

Провести перепланировку квартиры

Изучаем п. 6 ст. 23 ЖК РФ. Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения может содержать сведения о необходимости перепланировки или переустройства квартиры. При этом к квартире может быть присоединена часть общего имущества многоквартирного дома (например, межквартирный тамбур). Перечень общего имущества приведен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491). Для этого компании нужно получить согласие всех собственников помещений в  доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ и письмо Минэкономразвития России от 17.05.11 № Д23-2077).

Дополнительный вход в помещение

Следуем положениям п. 2 ст. 40 ЖК РФ. Переводя квартиру в статус нежилого помещения компания, как правило, обустраивает дополнительный вход. Нужно ли получать в этом случае разрешение всех собственников квартир зависит от того, затрагивает ли перепланировка общее имущество. В своем письме от 17.05.11 № Д23-2077 Минэкономразвития отмечает: если в рамках оборудования отдельного входа размер общего имущества в жилом доме не уменьшается, согласия всех собственников помещений в доме не требуется.

Однако в письме от 03.11.11 № ОГ-Д23-1928  ведомство пришло к выводу, что при обустройстве дополнительного входа компании нужно получить разрешение собственников квартир. В этой ситуации компания хотела провести следующие работы:

  • разрушить часть внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией;
  • использовать придомовую территорию;
  • изменить режим пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом.

Необходимость получения согласия собственников квартир подтверждает и судебная практика (постановления ФАС Дальневосточного от 19.11.12 № Ф03-5123/2012 оставлено в силе определением ВАС РФ от 05.06.13 № ВАС-3070/13, Московского от 27.02.13 № А41-44294/11, Центрального от 19.03.13 № А35-4762/2012 оставлено в силе определением ВАС РФ от 18.06.13 № ВАС-7494/13  и от 09.03.10 № А62-3323/2009 оставлено в силе определением ВАС РФ от 31.05.10 № ВАС-6266/10 и Восточно-Сибирского от 01.08.12 № А19-22390/2011 округов).

Московские налоговики еще в 2004 году указали, что первоначальная стоимость помещения, которое перевели из жилого фонда в нежилой и используют под офис, складывается из суммы расходов на его приобретение и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования в новом качестве. За исключением налогов, подлежащих вычету или учету в составе расходов в соответствии с нормами НК РФ (письмо УМНС России по г. Москве от 01.04.04 № 26-12/22224).

Аналогичные выводы Минфин России сделал и в отношении расходов предпринимателя. Финансисты отметили, что индивидуальный предприниматель может учесть расходы по реконструкции квартиры в составе профессиональных вычетов по НДФЛ только в том случае, если такие расходы понесены после принятия решения главой муниципального района о переводе помещения в состав нежилого фонда (письмо Минфина от 09.07.07 № 03-04-05-01/217). Позднее контролеры подтвердили, что расходы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, увеличивают первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств (письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.06 № 20-12/105021).
Также первоначальную стоимость квартиры увеличивает стоимость комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд (письмо Минфина России от 01.02.07 № 03-03-06/1/48).
Однако налогоплательщикам нередко в суде удается доказать, что стоимость ремонта квартиры, расположенной в жилом доме, переведенной в состав нежилого фонда, можно учесть в налоговых расходах единовременно.
Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 11.05.10 № А27-14771/2009 указал, что первоначальную стоимость объекта увеличивают затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение ОС (п. 2 ст. 257 НК РФ). Инспекция не смогла доказать, что компания при переводе квартиры в состав нежилого фонда произвела именно такие работы. А значит, спорные суммы не увеличивают первоначальную стоимость квартиры, а учитываются в налоговых расходах единовременно. Аналогичные выводы содержит постановление ФАС Центрального округа от 01.06.09 № А08-4541/2008-16.
Минфин России в письме от 07.08.13 № 03-11-06/2/31778 пояснил, что компания, применяющая УСН, при расчете единого налога не имеет права учесть расходы на реконструкцию, проектные работы и перевод квартиры из жилого фонда в нежилой, поскольку эти расходы не указаны в закрытом перечне расходов «упрощенца» (ст. 346.16 НК РФ). Отметим также, что принять к вычету НДС со стоимости приобретенной квартиры и работ по перепланировке и перестройке компания сможет только после перевода помещения в состав нежилого (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 № 09АП-1095/2007-АК)


[1] При реализации квартиры, которая переведена в состав нежилого фонда, нужно уплатить НДС (постановление ФАС Уральского округа от 17.09.12 № Ф09-8380/12 ).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Покупали ли вы б.у. активы?

  • Да 62.5%
  • Нет 37.5%
результаты

Рассылка



Вас заинтересует

© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль