Проверка на налоговые риски: компания продает недвижимость

65
Доход от продажи возникает на дату составления передаточного акта Минфин России: НДС можно принять к вычету после учета ОС на счете 01 Госпошлину при покупке здания рискованно списывать единовременно

Любые ошибки, допущенные при отражении операций с недвижимостью, влекут серьезные последствия по налогу на прибыль, НДС и налогу на имущество. Рассмотрим, что важно учитывать продавцу и покупателю, чтобы избежать налоговых потерь.

Риск первый: продавец не включил в доходы текущего периода стоимость реализованного объекта недвижимости.

Когда возникает: если документы о переходе права собственности оформлены в текущем периоде.

С 1 января 2013 года пункт 3 статьи 271 НК РФ дополнен положением о том, что датой реализации недвижимого имущества признается дата его передачи по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 13 ст. 1 Федерального закона от 29.11.12 № 206-ФЗ «О внесении изменений в главы 21 и 25 части второй НК РФ и статью 2 Федерального закона “О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ и отдельные законодательные акты РФ”»).

До внесения соответствующих поправок в НК РФ существовал спор в отношении признания доходов от продажи недвижимости. Существовало мнение, что указанные доходы необходимо признавать после госрегистрации перехода права собственности (письма Минфина России от 15.11.12 № 03-03-10/127, ФНС России от 20.12.12 № ЕД-4-3/21729@, постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.11 № 15726/10). Но в письмах от 07.02.11 № 03-03-06/1/78 и от 28.04.10 № 03-03-06/1/301 финансисты настаивали, что доход от продажи недвижимости возникает на момент передачи объекта по акту приема-передачи и представления документов на госрегистрацию.

Риск второй: при продаже объекта недвижимости продавец не начислил НДС.

Когда возникает: если продавец неверно определил момент перехода права собственности.

При реализации недвижимости объект не отгружается и не транспортируется. Следовательно, к отгрузке для целей обложения НДС приравнивается момент перехода права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ).

Минфин России в письме от 07.02.11 № 03-03-06/1/78 указал, что право собственности на недвижимое имущество переходит на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности. Следовательно, в этот момент необходимо начислить НДС. Вместе с тем, если до получения документов о госрегистрации права собственности продавец получил предоплату за объект недвижимости, он уплачивает налог в периоде получения такой предоплаты (постановление ФАС Уральского округа от 17.10.11 № Ф09-6297/11).

Риск третий: покупатель принял к вычету НДС со стоимости здания, которое требует капитального ремонта.

Когда возникает: если вычет заявлен до ввода объекта в эксплуатацию.

По мнению Минфина России, право на вычет НДС со стоимости имущества возникает после его принятия на учет в качестве ОС (письма от 29.01.13 № 03-07-14/06, от 24.01.13 № 03-07-11/19 и от 28.08.12 № 03-07-11/330). Аналогичной точки зрения придерживаются и налоговики (письма ФНС России от 05.04.05 № 03-1-03/530/8@ и УФНС России по г. Москве от 02.10.07 № 19-11/093494).

Однако суды на практике соглашаются, что право налогоплательщика на вычет уплаченных сумм НДС не зависит от оприходования основных средств только на счете 01 «Основные средства». Для вычета НДС важен сам факт оприходования объекта в бухгалтерском учете. Счет в данном случае значения не имеет (постановление ФАС Московского округа от 21.08.13 № А40-134549/12-108-179).

Риск четвертый: покупатель учел при налогообложении прибыли сумму госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимость.

Когда возникает: если покупатель учел госпошлину единовременно.

Госпошлина относится к федеральным сборам, которые образуют прочий внереализационный расход (подп. 1 и 40 п. 1 ст. 264 НК РФ, письмо Минфина России от 16.02.06 № 03-03-04/1/116, постановление ФАС Уральского округа от 25.11.08 № Ф09-8694/08-С3). Вместе с тем на практике есть мнение, что на сумму госпошлины, уплаченной за госрегистрацию права собственности, покупатель должен увеличить первоначальную стоимость объекта недвижимости (письма Минфина России от 08.06.12 № 03-03-06/1/295 и от 12.08.11 № 03-03-06/1/481). Следовательно, единовременно списывать в расходы сумму госпошлины рискованно.

Риск пятый: покупатель не уплатил налог на имущество организаций со стоимости приобретенной недвижимости.

Когда возникает: если здание принято на учет в составе основных средств.

Объект обложения налогом на имущество — недвижимость, принятая на учет в качестве ОС (ст. 374 НК РФ). Покупатель принимает здание на учет как ОС независимо от факта госрегистрации прав собственности на него (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н). Следовательно, начиная с момента учета недвижимости на счете 01 «Основные средства» покупатель уплачивает налог на имущество по этому объекту.

До 2011 года покупатель включал недвижимость в состав ОС только после госрегистрации права собственности. Значит, именно после получения соответствующего свидетельства о праве собственности возникала обязанность уплачивать налог на имущество (письмо Минфина России от 28.01.10 № 03-05-05-01/02).

Риск шестой: покупатель, применяющий УСН, включил в расходы стоимость приобретенной недвижимости.

Когда возникает: если на момент определения базы по «упрощенному» налогу не поданы документы на регистрацию права собственности на здание.

Стоимость ОС, права на которые подлежат госрегистрации, учитывается в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию таких прав (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Кроме того, указанные объекты должны быть оплачены и приняты на учет в составе основных средств (письма Минфина России от 18.11.13 № 03-11-06/2/49385 и от 05.11.13 № 03-11-11/47086).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль