Как безопасно с правовой и налоговой точки зрения перевести квартиру в нежилой фонд под офис

50

Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). То есть компания не вправе размещать в жилых домах промышленные производства и офисы. Если же организация предполагает использовать квартиру под офис, сначала необходимо перевести такое жилье в статус нежилого помещения (п. 3 ст. 288 ГК РФ и письмо Минфина России от 14.02.08 № 03-03-06/1/93)1. Иначе ей грозит административная ответственность — штраф в размере от 40 000 до 60 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ). В таблице описаны последовательные действия компании, их правовое регулирование, а также их влияние на налоговый учет организации.

Что нужно сделатьНормативно-правовое регулированиеОписание действийНалоговый учет
1. Проверить, можно ли помещение перевести в статус нежилогоСтатья 22 Жилищного кодекса РФ Компания проверяет соответствие следующим требованиям. В частности, квартиру можно перевести в нежилой фонд, если она:
— расположена на первом этаже многоквартирного дома;
— находится выше первого этажа, но под ней расположены нежилые помещения.
Квартиру нельзя перевести в нежилой фонд, если:
— доступ к ней невозможен без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям;
— нет технической возможности оборудовать доступ к квартире без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям;
— квартира или ее часть используется для постоянного проживания;
— право собственности на квартиру обременено правами третьих лиц
Если госорган примет решение об отказе в переводе квартиры в состав нежилого фонда, компания не сможет учесть при налогообложении прибыли затраты, связанные с подготовкой документов для перевода (нотариальное оформление копий, создание проектной документации и пр.). Есть вероятность, что контролеры посчитают такие расходы необоснованными с налоговой точки зрения (п. 1 ст. 252 НК РФ). Ведь полученные результаты работ организация не сможет использовать в предпринимательской деятельности. Если же организация будет использовать квартиру под офис, не переводя ее в нежилой фонд, ей рискованно включать в налоговые расходы затраты на ремонт и обслуживание такой квартиры. Так, в одном из дел инспекция указала, что организация неправомерно учла при налогообложении прибыли затраты на капитальный ремонт квартиры. Во-первых, компания не представила доказательства по переводу помещений, находящихся на первом этаже многоквартирного дома, из жилого фонда в нежилой. Во-вторых, технический паспорт бюро технической инвентаризации оформлен на указанный дом (включая встроенные помещения на первом этаже) как на жилой. Суд первой инстанции налоговиков поддержал. Но апелляционный и кассационный суды встали на сторону налогоплательщика и отменили доначисления контролеров (постановление ФАС Поволжского округа от 28.06.06 № А65-4911/2005-СА1-23)
2. Подготовить пакет документовПункт 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ Для перевода квартиры в статус нежилого помещения компания представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения квартиры следующие документы:
— заявление о переводе квартиры;
— правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии);
— план квартиры с ее техническим описанием (технический паспорт);
— поэтажный план дома, в котором находится квартира;
— проект переустройства или перепланировки квартиры.
При этом компания получает расписку о приеме документов с указанием их перечня и даты приема.
Отметим, что регистрирующий орган не вправе требовать иные документы. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 05.04.06 № Ф04-2161/2006(21143-А02-22) пришел к выводу, что администрация муниципального образования «Город Горно-Алтайск» незаконно истребовала от заявительницы разрешение ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, находящейся вблизи многоквартирного дома
Стоимость нотариального заверения копий компания вправе учесть в налоговых расходах на основании подпункта 16 пункта 1 статьи 264 НК РФ. При этом стоимость нотариальных услуг сверх установленных тарифов при налогообложении прибыли не учитывается (п. 39 ст. 270 НК РФ и письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 № 16-15/093518@.2). Аналогичные выводы делает Минфин России в письмах от 26.08.13 № 03-03-06/2/34898 и от 26.08.13 № 03-03-06/2/34843. Документом, подтверждающим расходы на нотариальное оформление, является бланк нотариуса, в котором отражены сумма оплаты и вид нотариальных действий (письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 № 16-15/093518@.2). Кроме того, налогоплательщик увеличивает первоначальную стоимость реконструируемого ОС на цену услуг по подготовке проекта реконструкции здания (п. 2 ст. 257 НК РФ, письма Минфина России от 03.10.12 № 03-03-06/1/519 и от 20.09.11 № 03-03-06/1/578). Следовательно, расходы на разработку проектной документации компания включает в первоначальную стоимость квартиры после перевода ее в состав нежилого фонда
3. Получить решение о переводе или об отказе в переводе квартиры в статус нежилого помещения Пункты 4 и 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения государственный орган, осуществляющий перевод помещений, принимает в течение 45 дней с момента представления соответствующих документов. В течение трех дней с момента принятия такого решения оно направляется компании по почте или передается лично представителю организации. На основании такого решения органа местного самоуправления в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об изменении назначения объекта недвижимого имущества — квартиры (письмо Минэкономразвития России от 06.10.09 № Д23-3253) УМНС России по г. Москве в письме от 01.04.04 № 26-12/22224 уточнило, что амортизировать квартиру компания вправе не после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на нее, а только после перевода квартиры в нежилой фонд. Аналогичные выводы суд сделал в отношении вычета НДС по расходам на перепланировку квартиры (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 № 09АП-1095/2007-АК)
4. Провести перепланировку или переустройство квартирыПункт 6 статьи 23 Жилищного кодекса РФ Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения может содержать сведения о необходимости проведения перепланировки или переустройства квартиры. В этом случае компания производит соответствующие работы. При этом в рамках перепланировки или переустройства квартиры к ней может быть присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме (например, межквартирный тамбур). Перечень общего имущества приведен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491). В этом случае компании необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ и письмо Минэкономразвития России от 17.05.11 № Д23-2077) Московские налоговики еще в 2004 году указали, что первоначальная стоимость нежилого помещения, переведенного из жилого фонда в нежилой и используемого под офис, складывается из суммы расходов на его приобретение и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования в новом качестве. За исключением налогов, подлежащих вычету или учету в составе расходов в соответствии с нормами НК РФ (письмо УМНС России по г. Москве от 01.04.04 № 26-12/22224). Аналогичные выводы Минфин России сделал и в отношении расходов предпринимателя.
Финансисты отметили, что индивидуальный предприниматель вправе учесть расходы по реконструкции квартиры в составе профессиональных вычетов по НДФЛ только в том случае, если такие расходы понесены после принятия решения главой муниципального района о переводе помещения в состав нежилого фонда (письмо от 09.07.07 № 03-04-05-01/217).
Позднее контролеры подтвердили, что расходы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, увеличивают первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств (письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.06 № 20-12/105021).
Также первоначальную стоимость квартиры увеличивает стоимость комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд (письмо Минфина России от 01.02.07 № 03-03-06/1/48).
Однако налогоплательщикам нередко в суде удается доказать, что стоимость ремонта квартиры, расположенной в жилом доме, переведенной в состав нежилого фонда, можно учесть в налоговых расходах единовременно.
Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 11.05.10 № А27-14771/2009 указал, что первоначальную стоимость объекта увеличивают затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение ОС (п. 2 ст. 257 НК РФ). Инспекция не доказала, что компания при переводе квартиры в состав нежилого фонда произвела именно такие работы. Следовательно, спорные суммы не увеличивают первоначальную стоимость квартиры, а учитываются в налоговых расходах единовременно. Аналогичные выводы содержит постановление ФАС Центрального округа от 01.06.09 № А08-4541/2008-16.
Минфин России в письме от 07.08.13 № 03-11-06/2/31778 указал, что компания, применяющая УСН, не вправе учесть при расчете единого налога расходы по реконструкции, проектным работам и переводу квартиры из жилого фонда в нежилой. Поскольку такие расходы не поименованы в закрытом перечне расходов «упрощенца» (ст. 346.16 НК РФ). Отметим также, что принять к вычету НДС со стоимости приобретенной квартиры и работ по перепланировке и перестройке компания сможет только после перевода помещения в состав нежилого (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 № 09АП-1095/2007-АК)
5. Обустроить дополнительный входПункт 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ Переводя квартиру в статус нежилого помещения компания, как правило, обустраивает дополнительный вход. Необходимость получения в этом случае разрешения всех собственников квартир зависит от того, затрагивает ли перепланировка общее имущество. В письме от 17.05.11 № Д23-2077 Минэкономразвития России отметило, что если в рамках оборудования отдельного входа не происходит уменьшения размера общего имущества в жилом доме, согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. В письме от 03.11.11 № ОГ-Д23-1928 ведомство пришло к выводу, что при обустройстве дополнительного входа компании необходимо получить соответствующее разрешение собственников квартир. В рассматриваемой ситуации компания предполагала осуществить следующий комплекс работ:
— разрушить часть внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией;
— использовать придомовую территорию;
— изменить режим пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Необходимость получения согласия собственников квартир подтверждает и судебная практика (постановления ФАС Дальневосточного от 19.11.12 № Ф03-5123/2012 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 05.06.13 № ВАС-3070/13), Московского от 27.02.13 № А41-44294/11, Центрального от 19.03.13 № А35-4762/2012 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 18.06.13 № ВАС-7494/13) и от 09.03.10 № А62-3323/2009 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 31.05.10 № ВАС-6266/10) и Восточно-Сибирского от 01.08.12 № А19-22390/2011 округов)
1 В случае реализации квартиры, которая переведена в состав нежилого фонда, необходимо уплатить НДС (постановление ФАС Уральского округа от 17.09.12 № Ф09-8380/12).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Какие премии вы платите:

  • годовую 40.22%
  • к юбилеям и праздникам 35.75%
  • за результаты работы 59.78%
  • некурящим и неболеющим 4.47%
  • за переход из других компаний 2.23%
  • бонусы руководителям 17.88%
  • другое 20.11%
результаты

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль