Как правильно принимать расходы по НДФЛ при продаже земельного участка, если собственник его разделил

288
Место дискуссии: социальная сеть «В контакте» Участники дискуссии: Svetlana, Djoy, Konst, Malinka, Skrepka2012, Saymon Период дискуссии: 5—30 августа 2013 года Вывод участников: налоговики зачастую отказывают налогоплательщику в предоставлении имущественного вычета в отношении расходов на приобретение земельного участка, если такой участок был разделен, то есть по факту прекратил свое существование. Однако суды поддерживают налогоплательщика. Решающее значение имеет установление взаимосвязи между первичным участком и вновь образованными

При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, возникает обязанность декларирования доходов. Казалось бы, подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ четко регламентирует право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет при продаже такого имущества. Однако при разделе земельного участка возникают новые объекты, а старые прекращают свое существование. При этом возникает вопрос: в каком порядке налогоплательщик учитывает расходы по приобретению первичного участка? Данную проблему обсуждали участники форума на сайте.

Malinka:

Всем привет! Выручайте! Ситуация очень непростая. Я являюсь физическим лицом. В 2012 году купила земельный участок площадью 5000 кв. м и разделила его на 7 отдельных участков, что подтверждается решениями собственника о разделе земельных участков. На каждый из них получила свидетельство о госрегистрации права. Затем по договору подряда на каждом из участков возвела коттеджи. В декабре 2012 года 3 участка с жилыми домами продала.
Возникла необходимость декларирования доходов, полученных от продажи участков и домов. При составлении налоговой декларации по форме 3-НДФЛ возник вопрос о том, как именно принимать расходы. И я решила проконсультироваться по этому вопросу непосредственно в самой инспекции. Мне сказали, что подобные ситуации часто возникают, и УФНС России по г. Москве считает, что если прослеживается взаимосвязь между участками (документально видно, что вновь образованные участки возникли от первичного), то расходы принимаются исходя из стоимости 1 кв. м первичного участка.
Я представила декларацию по форме 3-НДФЛ с соответствующим расчетом в свою инспекцию, приложив все документы в копиях, а также пояснительную записку с расчетом стоимости 1 кв. м первичного участка. Спустя два месяца я получила из инспекции требование о представлении копии платежных поручений на покупку 7 участков. А как я могу представить эти документы, когда были расходы только на приобретение первичного участка? Также в мой адрес инспекция направила требование о представлении пояснений с предложением внести изменения в налоговую декларацию. Я не знаю, что мне делать! Вправе ли инспекция не принять расходы на приобретение первичного участка?

 

Svetlana:

Формально требование налоговиков представить документы, подтверждающие расходы на покупку разделенных участков, вполне законно (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). По общему правилу налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением таких доходов. У каждого из вновь образованных участков свой кадастровый номер (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Соответственно вы не несли расходов по их приобретению в отдельности. Я считаю, что надо исключить из расходов сумму, потраченную на покупку уже несуществующего участка, сдать уточненную декларацию и доплатить налог.

 

Djoy:

А я считаю, что налоговики действуют неправомочно. Исходя из смысла подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, ясно, что если бы не возникало расходов на приобретение первичного земельного участка, то и дохода бы вообще не было. Тем более что в решении собственника о разделе земельного участка четко прописано, что именно этот участок, именно с этим кадастровым номером делится на 7 частей. Таким образом, цепочка явно прослеживается и инспекция обязана принять расходы. Именно такие требования налоговиков и заставляют людей уходить от налогообложения и придумывать различные схемы. Да, по факту это уже разные земельные участки (ст. 219 ГК РФ) и документально подтвердить на них расходы вы уже не можете, но из представленных документов видно, что расходы были понесены именно на них и именно вами. Я считаю, что необходимо обратиться в Минфин России за разъяснениями по данному вопросу, так как ситуация весьма противоречивая.

 

Skrepka2012:

А вот позиция Минфина по этому вопросу вполне однозначная. В письмах от 27.06.13 № 03-04-05/7-784, от 16.04.13 № 03-04-05/9-375 и от 10.02.12 № 03-04-05/7-153 ведомство считает, что при выделе земельных участков возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера. Срок нахождения в собственности образованных при таком выделе земельных участков исчисляется с даты регистрации права собственности на них. А в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик вправе заявить вычет при продаже объекта имущества в размере не более 1 млн. руб. в одном налоговом периоде. Так что вы, Malinka, неправомерно заявляете к вычету сумму, потраченную на покупку несуществующего участка, исходя из стоимости 1 кв. м.

 

Saymon:

Выход из данной спорной ситуации есть. Во-первых, вы вправе сдать уточненную декларацию, в которой укажете расходы на приобретение земельных участков, не превышающие 1 млн. руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Скорее всего, налоговая база по НДФЛ увеличится, что приведет к повышению налога.
Во-вторых, вы вправе представить собственные возражения на акт камеральной проверки, оформленные в письменном виде, и ждать решения налогового органа. Если оно вас не удовлетворит, то можно попробовать обратиться в вышестоящие органы, но не думаю, что подобного рода действия приведут к положительному результату в вашем случае. Могу лишь дать совет, что при заключении подобных сделок необходимо всегда советоваться со специалистом в сфере налогообложения и просчитывать все риски. В вашей ситуации всего этого можно было избежать. Если после разделения участков вы бы подождали три года, необходимость декларирования полученных доходов вообще отсутствовала. Либо каждый год смогли бы продавать лишь по одному земельному участку, в этом случае были бы вправе существенно снизить налог.

 

Konst:

Но последний совет от Saymon не совсем безопасный. Все дело в том, что систематическая продажа недвижимости может трактоваться налоговыми органами как незаконное ведение предпринимательской деятельности. Любая предпринимательская деятельность обладает признаками. УФНС России по г. Москве в письме от 18.03.10 № 20-14/2/028463@ перечисляет такие признаки. В частности, это систематическое изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.
Это как раз ваш случай, Malinka. За данное правонарушение предусмотрена как административная (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ), так и уголовная (п. 1 ст. 171 УК РФ) ответственность. Я считаю, что лучше заплатить налог и спать спокойно, тем более что инспекция действует на вполне законных основаниях.

 

Malinka:

Ужас!!! Получила акт камеральной налоговой проверки. В нем мне предлагается доплатить налог. Я составила возражения на этот акт, в которых сделала акцент на взаимосвязи между первичным участком и вновь образованными.
Не знаю, как и что будет, но я уже ничему не удивляюсь. Действия инспекции вообще нельзя понять, сначала говорят одно, а на деле выходит совсем другое. Что же будет в решении…

 

Djoy:

Не переживай, Malinka. Во-первых, подождем решения налогового органа.
Если в нем не примут расходы исходя из стоимости 1 кв. м, то нужно будет обращаться в вышестоящую инстанцию. Во-вторых, в качестве успокоения могу сказать, что статья 220 НК РФ не содержит запрета на иной способ (расчетный, оценочный) подтверждения размера расходов, произведенных физическим лицом. А в соответствии с пунктом 7 статьи 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах трактуются в пользу налогоплательщика. Поэтому я считаю, что, даже если инспекция примет решение об исключении расходов на земельные участки, суд будет на вашей стороне однозначно.

 

Konst:

Коллеги, к сожалению, у нас нет прецедентного права, и пока возникают подобные ситуации, всегда будет вестись дискуссия о том, как именно поступить.
Одни говорят, принимать расходы, другие, напротив, не принимать. Причем все ссылаются на судебную практику и письма Минфина России. Могу сказать лишь то, что четкой позиции по данному вопросу законодательством не закреплено, поэтому, пока не внесут поправки в статью 220 НК РФ, все неясности законодательства следует трактовать в пользу плательщика.

 

Malinka:

Дождалась решения по камеральной проверке моей декларации. Мне все подтвердили с учетом возражений по акту проверки. Инспекция пришла к выводу о том, что расходы на приобретение первичного участка необходимо принимать исходя из стоимости 1 кв. м вновь образованного (проданного) участка.

 

Svetlana:

Тогда очень странно получается. Для чего инспекция изначально истребовала документы на покупку 7 участков, а затем предлагала сдать уточненную декларацию и доплатить налог? Я считаю, что налоговики просто были не уверены в том, как именно им поступить, и решили подойти к вопросу формально.
Однако если бы на акт камеральной проверки возражения не поступили, то вряд ли можно было бы надеяться на положительный исход всего дела. Да, законодательство наше можно трактовать по-разному.

 

Djoy:

Ну вот и разрешилось все. Malinka, хорошо, что ты представила возражения, поэтому на твою ситуацию обратило внимание руководство инспекции. Но эта ситуация очень неоднозначная, и твой опыт, думаю, очень пригодится.

 

Malinka:

Всем огромное спасибо за помощь и советы)))

Комментарий РНК

В подобных ситуациях, как мы видим, не последнюю роль занимает позиция самого плательщика. Действительно, статья 220 НК РФ не поясняет, в каком порядке принимать расходы при продаже земельного участка, если он был разделен. При этом вместо использования права на получение имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. К таким расходам относятся затраты, связанные с приобретением продаваемого имущества. Следовательно, представление налогоплательщиком документов, оформленных в установленном порядке и доказывающих факт расходов от продажи земельных участков, подтверждает право налогоплательщика на получение имущественного вычета. Кроме того, Московский городской суд в определении от 10.08.11 № 33-23054 пришел к выводу, что действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Таким образом, расчетный метод принятия расходов в целях исчисления НДФЛ — исходя из стоимости 1 кв. м выделенного и проданного участка — не противоречит действующему законодательству.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Покупали ли вы б.у. активы?

  • Да 50%
  • Нет 50%
результаты

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль