Когда сдача квартиры внаем (в аренду) является бизнесом

2287
Ответить на этот вопрос достаточно сложно, поскольку законодательством не установлены четкие признаки предпринимательской деятельности. Одна из основных проблем, по мнению наших экспертов-практиков, — определение систематичности получения прибыли в каждой конкретной ситуации. Представитель ФНС России делает вывод, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя в данном случае — дело добровольное.

В.Л. Бахтин, эксперт Первого Дома Консалтинга «Что делать Консалт»:

«Как сказано в письме МНС России от 06.07.2004 № 04-3-01/398, сдача в аренду (внаем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих понятие “экономическая деятельность”. Арендодатель получает доход в виде арендной платы, облагаемой налогом на доходы по ставке 13%, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, так как именно арендатор ведет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества по договору, являются его собственностью.

Поскольку данная точка зрения весьма спорная, в этом же письме упоминается компромиссный вариант: “если у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации значится такой вид экономической деятельности, как “операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг”, то доходы, полученные им в качестве арендодателя, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя”. Аналогичная точка зрения высказана в письме Минфина России от 17.05.2006 № 03-11-04/2/109, в котором рассматривается ситуация сдачи предпринимателем жилья в аренду юридическому лицу.

Итак, ни гражданское, ни налоговое законодательство не дает однозначного ответа на поставленный вопрос. В статье 2 ГК РФ прямо упомянута деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

Я считаю, что граждане имеют полную свободу выбора формы налогообложения своих доходов при сдаче жилья в долгосрочную аренду. Если жилье систематически используется для краткосрочного проживания, рекомендую зарегистрироваться в качестве предпринимателя и уплачивать ЕНВД, поскольку ежемесячное (или чаще) заключение договоров, связанное с поиском новых арендаторов, уже в полной мере соответствует понятию предпринимательской деятельности, одним из условий которой Гражданский кодекс называет систематичность».

И.В. Ершов, ведущий юрисконсульт МКПЦН:

«Из определения, приведенного в статье 2 ГК РФ, можно выделить условия, одновременное выполнение которых дает основание считать деятельность физического лица предпринимательской, и влечет за собой его обязанность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя: деятельность физического лица направлена на получение прибыли, прибыль возникает вследствие пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, извлечение прибыли происходит систематически.

Учитывая, что законодательством не установлено четких критериев, по которым можно определить, какая деятельность физического лица направлена на систематическое получение прибыли, контролирующие органы для признания деятельности предпринимательской проводят сбор доказательственной базы (включая вопросы систематичности и размера получаемой прибыли).

В качестве доказательств могут служить свидетельские показания, показания самого физического лица, зафиксированное письменно волеизъявление лица сдать внаем (в аренду) свое имущество (например, объявление), поимка с поличным при передаче денег за сдачу помещения внаем и т. д. Если хозяин отрицает получение денежных средств, но признается в получении иных экономических благ, например квартиросъемщики уплачивают коммунальные платежи или делают ремонт в его квартире, это также является извлечением прибыли.

Определение систематичности извлечения дохода устанавливается исходя из конкретной ситуации. Как правило, применяется критерий, согласно которому систематическим является извлечение прибыли два и более раза за некий период времени.

Если будет признано, что деятельность физического лица предпринимательская, такое лицо может быть привлечено к ответственности в соответствии с законодательством РФ. Помимо статей 119 и 122 Налогового кодекса, предусматривающих ответственность за непредставление налоговой декларации и неуплату (неполную уплату) налога, в конкретной ситуации ответственность может наступить по статьям 116, 117 НК РФ, 14.1 КоАП РФ и 171 УК РФ».

А.Н. Мельниченко, государственный советник РФ 1-го класса, Управление администрирования налога на прибыль ФНС России:

«Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса гражданин вправе вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с ведением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

Предпринимательская деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск и быть направленной на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Минфина России (письмо от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125) в адрес ФНС России о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

В случае, когда сдача имущества в аренду соответствует указанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица и в этом качестве уплачивать налог с доходов. При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, предпринимательской с полученных доходов необходимо уплачивать НДФЛ в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Вместе с тем на основании статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи или сдавать его для проживания на основе договора (ст. 288 ГК РФ). В этих условиях передача физическим лицом во временное владение или пользование принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений для проживания другим гражданам не влечет за собой обязанности собственника проходить в установленном законодательством РФ порядке госрегистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии со статьями 208 и 228 НК РФ полученные такими физическими лицами доходы от передачи во временное владение и (или) пользование принадлежащих им на праве собственности жилых помещений облагаются НДФЛ.

Итак, действующим законодательством не предусмотрены особые случаи, когда физические лица, сдающие внаем жилье, обязаны зарегистрироваться в налоговых органах по месту жительства в качестве индивидуальных предпринимателей. Они могут это сделать только в добровольном порядке».

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Покупали ли вы б.у. активы?

  • Да 42.57%
  • Нет 57.43%
результаты

Рассылка



© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль