НДФЛ с платежей по договору найма жилого помещения

28 октября 2013 7327
Если по договору найма жилого помещения наймодатель (физическое лицо) получает от нанимателя, помимо арендной платы, уплачиваемой авансом, суммы компенсации расходов на коммунальные услуги и обеспечительный платеж, то какие из этих сумм подлежат обложению НДФЛ? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елена Хмелькова и Дмитрий Игнатьев.

Физическое лицо заключило договор найма жилого помещения с другим физическим лицом с октября 2013 на 11 месяцев. Арендная плата вносится авансом и включает в себя фиксированную сумму плюс коммунальные платежи. Коммунальные платежи платит наймодатель, а наниматель их возмещает. Договор также предусматривает передачу нанимателем обеспечительного платежа в размере месячной арендной платы, который не засчитывается в счет арендной платы. Какие из уплачиваемых нанимателем сумм признаются доходом наймодателя, облагаемым НДФЛ? Каков порядок их декларирования?

Доходы (арендная плата), полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, для целей исчисления НДФЛ являются доходами от источников в РФ (ст.ст. 41, 42, пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), следовательно, при их фактическом получении у физического лица - наймодателя возникает объект обложения НДФЛ (ст. 209, пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ, дополнительно смотрите постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.08.2008 N А42-191/2008).

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ. Исключения из этого правила предусмотрены ст. 217 НК РФ. Нормы данной статьи не освобождают от налогообложения доходы от сдачи в аренду (наем) жилого помещения (дополнительно смотрите письмо Минфина России от 17.06.2013 N 03-04-06/22517), следовательно, указанные доходы подлежат обложению НДФЛ с применением налоговой ставки 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Следует отметить, что нормы ст. 41 НК РФ, равно как и нормы главы 23 НК РФ, не дают четкого ответа на вопрос, являются ли суммы денежных средств, полученных наймодателем от нанимателя в качестве компенсации понесенных им затрат на оплату коммунальных платежей по сдаваемому в наем жилому помещению, а также в качестве обеспечительного платежа, доходом наймодателя.

По мнению специалистов финансового ведомства, при оплате арендатором коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования, у физического лица - арендодателя возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ. Оплата же арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления, не образует экономической выгоды у арендодателя, поскольку такие расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах (смотрите, например, письма Минфина России от 16.05.2013 N 03-03-06/1/17011, от 17.04.2013 N 03-04-06/12985, от 03.05.2012 N 03-04-05/3-587, от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272).

В то же время ранее специалисты налоговых органов говорили о том, что доход, полученный физическим лицом - арендодателем в виде арендной платы (включая доход в виде компенсации расходов по оплате коммунальных платежей), является объектом обложения НДФЛ (смотрите, например, письма ФНС России от 13.10.2011 N ЕД-3-3/3378@, УФНС России по г. Москве от 17.05.2010 N 20-14/4/050989). Поэтому мы не можем исключить вероятности того, что в рамках контрольных мероприятий сотрудники налогового органа будут придерживаться мнения, что суммы, полученные физическим лицом - наймодателем в качестве компенсации расходов на коммунальные услуги, должны в полном объеме подлежать обложению НДФЛ. Не исключено, что иную позицию налогоплательщику придется отстаивать в суде. При этом суды учитывают вышеприведенную позицию Минфина России по данному вопросу (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 13.12.2012 N Ф03-5812/12 по делу N А73-3480/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2008 N Ф04-4639/2008(10778-А81-40)).

Напоминаем, что доход в виде сумм возмещения коммунальных платежей (в полном объеме или только суммы тех платежей, размер которых не зависит от фактического потребления коммунальных услуг - в зависимости от того, какой позиции будет придерживаться наймодатель) подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ того налогового периода, в котором эти суммы будут фактически получены наймодателем (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).

Что касается обеспечительного платежа (депозита), то по мнению Минфина России, выраженному в письме от 26.06.2013 N 03-04-05/24290, при его получении экономическая выгода может возникнуть у арендодателя, если арендатор перечислит денежные средства для обеспечения исполнения обязательств перед арендодателем на его счет, режим которого позволяет расходовать арендодателю поступившие денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность арендодателя. В таких случаях полученные арендодателем денежные средства будут являться, по сути, авансом и, соответственно, рассматриваться как его доход, подлежащий обложению НДФЛ в общем порядке. Если же денежные средства каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, но при этом условия договора предусматривают, что арендодатель вправе произвести удержание неуплаченной в установленный договором срок арендной платы из суммы депозита, то доходом, подлежащим налогообложению, будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного депозита. До момента удержания неуплаченных арендатором в срок сумм арендной платы дохода, подлежащего обложению НДФЛ, у арендодателя не возникает.

На наш взгляд, сумма гарантийного (обеспечительного) взноса, не являющаяся авансовым платежом, которая не передается в собственность наймодателя и подлежит возврату нанимателю при выполнении им всех обязательств по договору найма, не является доходом наймодателя в понимании ст. 41 НК РФ. Следовательно, она не должна облагаться НДФЛ по факту ее получения.

В данном случае наймодатель обязан самостоятельно исчислять и уплачивать в бюджетную систему РФ НДФЛ, исчисленный с полученных от сдачи в наем жилого помещения доходов, а также представлять в налоговый орган по месту учета налоговую декларацию по НДФЛ (пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 228 НК РФ).

НДФЛ уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ), а налоговая декларация может быть представлена в налоговый орган по месту жительства налогоплательщика не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п.п. 1, 2 ст. 229 НК РФ). Налоговым периодом по НДФЛ признается календарный год (ст. 216 НК РФ).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подписка на новости

Законодательство меняется чаще, чем вы заходите на наш сайт! Чтобы не пропустить ни одной важной новости, подпишитесь на ежедневную новостную рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Покупали ли вы б.у. активы?

  • Да 61.11%
  • Нет 38.89%
результаты

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль