Сроки внесения арендной платы

124

Вопрос

Как прописать в дополнительном соглашении в договоре аренды нежилого помещения что на период ремонта Арендодатель предоставляет Арендатору "Арендные каникулы" сроком на 2 месяца. Налоговые последствия.

Ответ

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если арендатор не отражает в бухучете задолженность перед арендодателем и не перечисляет платежи по договору аренды, инспекторы могут решить, что имуществом пользуются безвозмездно. Тогда стоимость арендной платы проверяющие включат во внереализационные доходы на основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса РФ.

Судьи такой подход не разделяют (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 15 февраля 2011 г. № А55-5367/2010). Они указывают, что неотражение в бухучете арендных платежей является нарушением правил учета доходов и расходов, но не свидетельствует о том, что у арендатора нет задолженности по арендным платежам. А тот факт, что организация не внесла арендные платежи в установленный договором срок, не означает, что в будущем она не обязана выполнить свои обязательства.

Вместе с тем, бесплатное пользование чужим имуществом является безвозмездно полученным имущественным правом, которое в целях расчета налога на прибыль признается внереализационным доходом ссудополучателя. При расчете налога на прибыль этот доход нужно отразить исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества. Такой порядок установлен пунктом 8 статьи 250 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 12 мая 2012 г. № 03-03-06/1/243, от 19 апреля 2010 г. № 03-03-06/4/43.

Для арендодателя это означает доначисление НДС с услуг по безвозмездному пользованию (ст. 146 и 39 НК РФ).

Таким образом, договор аренды в первую очередь подразумевает платность пользования имуществом.

Для целей налогового учета такого понятия, как освобождение от арендных платежей на определенный период в законодательстве нет.

Вместе с тем соглашение может подразумевать не безвозмездное использование, а иметь встречные обязательства стороны. Например, арендодатель не взимает плату с арендодателя, но при условии, что последний обязуется провести ремонт в помещении. Аналогичные примеры хозяйственных соглашений можно найти и в судебной практике (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2006 № КГ-А40/12411-05-П). В информации файла ответа представлены способы решения подобного рода взаимоотношений.

В любом случае необходимо отметить, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ)

Обоснование данной позиции приведено ниже в статье журнала «Российский налоговый курьер», который Вы можете найти в закладке «Журналы» «Системы Главбух» vip – версия

Статья: ОБСУЖДАЕМ НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ "АРЕНДНЫХ КАНИКУЛ"

Участники группы "РНК" на сайте www.vk.com обсудили, каким образом с налоговой точки зрения выгоднее оформить арендные отношения, если на время ремонта арендатор освобождается от арендной платы.

Александр Даньшин:

У меня вопрос. Столкнулись первый раз, поэтому сомнения одолели. Мы все здание торгового центра сами не используем и решили часть павильонов сдать в аренду. Один из арендаторов попросил "арендные каникулы". То есть пока они два месяца ремонтируют помещение за свой счет, арендную плату не платят.*

Нет ли тут налоговых подводных камней?

Владимир Севастьянов:

Привет, Александр. В НК РФ никаких "арендных каникул" не предусмотрено. Поэтому налицо безвозмездное пользование имуществом со всеми вытекающими.

Александр Даньшин:

А уточните, пожалуйста, чем это чревато?

Владимир Севастьянов:

Вы хоть оплату и не получите, но начислить НДС на безвозмездно переданное право пользования имуществом придется. Причем исходя из рыночных цен по аналогичной аренде (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ. - Примеч. ред.). И придется приостановить налоговую амортизацию (п. 3 ст. 256 НК РФ. - Примеч. ред.).

А для арендатора - это налог на прибыль. Раз право пользования помещением получил бесплатно, то с экономической выгоды плати налог (п. 8 ст. 250 НК РФ. - Примеч. ред.).

Татьяна Клементьева:

Привет, ребята! А по-моему, здесь не все так однозначно. Налоги зависят от конкретных условий договора. Можно вообще заключить предварительный договор на время ремонта. ГК РФ позволяет это сделать (ст. 429, если что).

Александр Даньшин:

Таааак, а расходы-доходы для налогообложения как учитывать по этому договору?

Татьяна Клементьева:

Про расходы были Письма Минфина (Письма от 01.08.2011 N 03-03-06/1/442 и от 01.08.2011 N 03-03-06/1/435, УФНС России по г. Москве от 11.10.2012 N 16-15/096958@. - Примеч. ред.): арендатор ремонтирует помещения по предварительному договору, а расходы арендодатель ему не возмещает. А после заключения основного договора расходы на отделку можно отразить в расходах. Или амортизацию по неотделимым улучшениям. Смотря какой размах ремонта.

Татьяна Клементьева:

А вы - арендодатель, получаете ремонт безвозмездно, но дохода не возникает. Прямая норма НК РФ есть, про неотделимые улучшения (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. - Примеч. ред.). Об отделочных работах по аналогии тоже Минфин говорил (Письмо от 01.08.2011 N 03-03-06/1/442. - Примеч. ред.).

Андрей Герасимов:

Добрый день! Хочу поделиться своим опытом по таким вот "арендным каникулам".

Если вы заключите предварительный договор, то арендатору при передаче неотделимых улучшений по окончании договора придется уплатить НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина России от 25.02.2013 N 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 N 03-07-05/01. - Примеч. ред.).

Потенциальные арендаторы могут не согласиться.

Татьяна Клементьева:

А какой метод вы выбрали? Даже интересно стало.

Андрей Герасимов:

Мы оформляли все взаимозачетом. По договору арендная плата устанавливается с первого месяца. Арендатор делает ремонт по заказу арендодателя. А потом задолженность по арендной плате идет в зачет задолженности по ремонту.

Татьяна Клементьева:

Кстати, это идея. По ГК РФ обязанность по капремонту лежит на арендодателе, если в договоре иначе не прописали (п. 1 ст. 616 ГК РФ. - Примеч. ред.). А текущий ремонт - за арендатором, если опять же нет других условий (п. 2 ст. 616 ГК РФ. - Примеч. ред.).

Прописываем в договоре, что арендодатель осуществляет любой ремонт, и проводим взаимозачет. Все верно!

Александр Даньшин:

А стоимость аренды можно установить примерно в пределах стоимости ремонта, чтобы налогов не переплачивать.

Андрей Герасимов:

Или установите временно пониженную арендную плату. Налоговикам объясните, что помещение в плохом состоянии, использовать полноценно его нельзя. И какую-нибудь внутреннюю политику о ценообразовании приложите.

Александр Даньшин:

Спасибо за предложенные варианты! Оказывается, все не так страшно. Главное, оформить грамотно.

Татьяна Клементьева:

Это точно. А про "арендные каникулы" в договоре лучше не пишите. От греха подальше.

Комментарий "РНК". Ирина Клементьева, эксперт журнала "Российский налоговый курьер"

Предоставление "арендных каникул" действительно можно спутать с передачей помещения в безвозмездное пользование. Поэтому только конкретные условия договора определят порядок налогообложения в этой ситуации. На практике можно провести взаимозачет или заключить предварительный договор, как предложили Татьяна и Андрей. Но есть риск, что последствия ремонта, который оплатил арендатор, налоговики расценят безвозмездно полученным имуществом (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Вывод участников: в налоговом плане компаниям выгоднее оформить предварительный договор аренды на период ремонта или зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы*.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль