Голосование арендаторов за тариф на техническое обслуживание

62

Вопрос

Административное здание находится у нас в хозведении, часть помещений сдается в аренду. Нужно ли нам проводить голосование арендаторов за тариф на техническое обслуживание? 

Ответ

Нет, законодательство этого не предусматривает.

Размер платы за техническое обслуживание устанавливается организацией, его производящей. Если оказанные услуги производятся арендодателем, он вправе самостоятельно установить цену на них – ее размер устанавливается соглашениями, заключенными с каждым из арендаторов, либо в договоре аренды, либо в отдельном договоре о предоставлении технического обслуживания. При этом лучше, если такая цена будет рыночной. Проводить опрос/голосование арендаторов по вопросу выбора приемлемой для них цены не требуется.

Обоснование

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект»? Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»,

Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае арендодатель может по согласованию с арендатором изменить те или иные условия типового проекта договора. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении проекта договора аренды и на этапе согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно соответствует ли текст договора:

  • законодательству;
  • уже достигнутым с арендатором договоренностям;
  • оптимальному, с точки зрения арендодателя, распределению прав и обязанностей между сторонами.

Предмет договора

Предмет договора аренды – условия об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество необходимо по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.
  • Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части – кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее – постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13).

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности для каждой из сторон. В то же время есть ряд положений, на которые арендодателю стоит обратить внимание в любом случае.

1. При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило можно изменить в договоре. В связи с этим юрист арендодателя должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды. В договоре также можно указать и санкции на случаи ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по содержанию объекта аренды.

2. Между сторонами договора по окончании срока аренды могут возникнуть споры о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя.

Кроме того, арендодатель может прямо прописать в договоре, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит возмещению.

Пример условия договора о том, что стоимость произведенных неотделимых улучшений арендатору не возмещается

«При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости».

Данное условие позволяет арендодателю обезопасить себя от необходимости возмещения арендатору стоимости произведенных им улучшений имущества, а также от возникающих по поводу этого судебных споров.

3. В договоре можно прописать условие о том, что арендодатель имеет право проводить осмотр объекта аренды для проверки соблюдения арендатором условий заключенного договора.

Пример условия договора о праве арендодателя проводить осмотр объекта аренды

«Арендодатель в лице своих полномочных представителей вправе производить осмотр сдаваемого в аренду помещения на предмет соблюдения арендатором условий его эксплуатации и использования в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством».

В этом случае арендодатель получит право контролировать соблюдение арендатором условий договора. Например, использование арендатором помещения по целевому назначению.

Из рекомендации Светланы Поповой, начальника отдела нотариата департамента по вопросам правовой помощи и взаимодействия с судебной системой Министерства юстиции РФ, Сергея Аристова, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Александра Баринова, Руководителя юридического отдела ООО «О-Курьер» дочерней структуры OZON Holding

Что необходимо проверить заказчику при составлении и заключении договора возмездного оказания услуг: существенные условия и риски

Существенным условием договора оказания услуг является только предмет. Однако в отраслевых нормативных актах могут быть предусмотрены и иные существенные условия. Кроме того, если стороны недостаточно четко согласуют условия, которые не относятся к существенным, это тоже может повлечь значительные убытки для заказчика.

Условие о предмете

Заказчику нужно следить за тем, чтобы договор содержал не общие фразы, касающиеся оказываемых услуг, а конкретные действия, которые должен будет совершить исполнитель (например, оказание консультационных услуг может включать в себя: изучение заданной заказчиком проблемы и составление письменного заключения, ответы на вопросы заказчика в согласованной сторонами области и т. п.). Их перечень можно привести в самом договоре либо в приложении к нему.

Пример формулировки предмета договора возмездного оказания услуг

«Исполнитель обязуется оказать правовые услуги по составлению следующих документов: _________________ (указать перечень документов, требования к оформлению и т. п.)».

Иначе возникнет опасность признании договора незаключенным из-за отсутствия в нем существенных условий (несогласования предмета договора).

Пример из практики: суды признали договор оказания услуг незаключенным, так как стороны, ограничившись общими фразами, не конкретизировали предмет договора

Между ООО «И.» (исполнитель) и ОАО «В.» (заказчик) был подписан договор оказания услуг, по которому исполнитель обязался «осуществлять от имени и за счет заказчика юридические и фактические действия, направленные на представление интересов заказчика в отношениях с коммерческими организациями, муниципальными предприятиями, государственными учреждениями и физическими лицами с целью защиты интересов заказчика от неправомерных действий, направленных на ограничение функционирования заказчика».

В пункте 1 дополнительного соглашения к договору стороны предусмотрели, что исполнителю поручается анализ состояния дел заказчика, в том числе учредительных документов, оснований приобретения имущества, договоров и финансово-экономического состояния, судебных дел, требований, поступивших в адрес ответчика от государственных контролирующих органов и третьих лиц.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения по итогам анализа деятельности исполнитель обязан разработать план действий, направленных на достижение целей заказчика, включающий:

  • юридическое сопровождение деятельности ответчика;
  • представление интересов в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, в различных правоохранительных органах;
  • внесудебные мероприятия, направленные на заключение сделок по отчуждению имущественного комплекса третьим лицам на условиях, согласованных с заказчиком.

Суды сделали вывод о незаключенности данного договора ввиду несогласованности сторонами предмета договора возмездного оказания услуг. Как указали суды, «ни в самом договоре, ни в дополнительном соглашении к нему стороны, ограничившись общими фразами, не конкретизировали: какие именно услуги истец обязался оказывать ответчику, какие документы должен представить заказчик исполнителю для проведения анализа и план каких действий должен быть разработан по итогам проведенного анализа...» (определение ВАС РФ от 24 августа 2010 г. № ВАС-10685/10).

В договоре необходимо определить объем услуг с использованием конкретных количественных показателей. Иногда существенным условием для договора оказания услуг является также место оказания услуг и (или) сведения об объекте.

Внимание! Если предмет договора не согласован, стороны не смогут потребовать выполнения договорных обязательств и применить ответственность за их нарушение, установленную законом или договором.

Так, исполнитель не сможет обязать заказчика оплатить услуги (за исключением случаев, когда суд квалифицирует отношения сторон как фактические), а также взыскать с него неустойку (ст. 330 ГК РФ) или проценты по статье 395 Гражданского кодекса РФ за просрочку оплаты. Заказчик же вправе лишь потребовать от исполнителя вернуть сумму уплаченного аванса как неосновательное обогащение(ст. 1102п. 2 ст. 1107 ГК РФ), но не сможет потребовать от контрагента исполнить обязательство в натуре, то есть оказать те услуги, о которых стороны договаривались изначально.

Что делать, если договор будет признан незаключенным или вообще отсутствует

В таких ситуациях можно получить решение суда о наличии между сторонами фактических отношений по оказанию услуг. Но для этого суду нужно представить доказательства наличия таких отношений. Например, акт приема-передачи или материальный результат оказания услуг (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 мая 2010 г. по делу № А10-1382/2008).

Пример из практики: документы, которые суды на практике признают доказательствами наличия фактических отношений при отсутствии акта приема-передачи или материального результата

На практике наличие фактических отношений при отсутствии акта приема-передачи или материального результата оказания услуг можно доказать, например, следующими документами:

Если исполнитель в качестве доказательств наличия фактических отношений представит документы, составленные исполнителем в одностороннем порядке, то суд их не расценит в качестве достоверных (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 февраля 2011 г. № Ф03-9524/2010 по делу № А51-3826/2010).

Подробно о предмете договора оказания услуг см. Что может быть предметом договора возмездного оказания услуг (сравнение с похожими договорами).

Условие о качестве услуг

При проверке условий о качестве услуг необходимо обратить внимание на то, соответствуют ли они требованиям сторон и обязательным требованиям (если они есть).

Если условия о качестве услуг не согласованы, заказчик не вправе ссылаться на их несоблюдение и предъявлять претензии в связи с этим к исполнителю.

Требования к качеству услуг в договоре можно условно разделить на требования:

  • к самим услугам – указание на свойства и характеристики услуг (например, отсутствие определенных ошибок, неточностей, технические параметры предоставления и т. д.);
  • к исполнителю – указание на квалификацию (например, наличие определенного образования, ученых степеней, сертификатов, опыта работы в определенной сфере и т. д.);
  • к процессу оказания услуг – указание на надлежащее материально-техническое обеспечение (например, наличие у исполнителя транспорта, помещений, применение определенного оборудования и т. д.);
  • к овеществленному результату действий исполнителя (при его наличии) – указание на свойства результата, его состояние и функции, для выполнения которых он должен быть пригоден (ст. 783,721 ГК РФ) (например, физические свойства вещи, содержание документа и т. д.).

Примеры формулировок требований к качеству услуг

«Услуги по настоящему договору должны обладать следующими свойствами (характеристиками): ___________________ (перечислить необходимые требования)».

«Сотрудники исполнителя должны обладать _______________ (перечислить требования к их квалификации и опыту)».

«В процессе оказания услуг исполнитель должен применять следующее оборудование: _______________ (указать конкретный вид оборудования, его свойства)».

«Исполнитель обязан в письменных консультациях приводить ссылки на законодательство».

Если законом установлены обязательные требования к качеству услуг, то они должны выполняться, даже если в самом договоре такие требования не упомянуты. Стороны могут предусмотреть также и более высокие по сравнению с обязательными требованиями к качеству услуг. Исполнитель должен будет их соблюдать (ст. 723 ГК РФ).

Условие о порядке оказания услуг

В условиях договора о порядке оказания услуг заказчику нужно проверить следующее.

1. Способ оказания услуги. Это важно, если способ может повлиять на качество оказания услуг или на деятельность заказчика. Так, в договоре можно определить:

  • технологию оказания услуг (например, указать нормативный документ, в котором она описана, или описать ее в договоре самостоятельно);
  • режим оказания услуг (например, указать конкретное время каждого дня, дни недели и т. д., когда будут предоставляться услуги).

Если в договоре не указан способ оказания услуги, то исполнитель определяет его самостоятельно (п. 3 ст. 703ст. 783 ГК РФ) за исключением случаев, когда требования к способу установлены законом (п. 2 ст. 721ст. 783 ГК РФ).

Пример формулировки условия договора о способе оказания услуги

«Исполнитель обязан при оказании услуг выполнить следующие действия в указанной последовательности:

1. ______________________.

2. ______________________.

3. ______________________».

2. Необходимые материалы и оборудование.

3. Сторону, которая обязана предоставить эти материалы и оборудование. Если это условие не согласовано, то обязанность возлагается на исполнителя (п. 1 ст. 704ст. 783 ГК РФ).

Стороны вправе возложить обязанность по материально-техническому обеспечению процесса оказания услуг полностью или частично на заказчика (ст. 713783 ГК РФ). Если заказчик эту обязанность не выполнит, то исполнитель не будет нести ответственности за возникшую в связи с этим просрочку предоставления услуг.

4. Привлечение для оказания услуг третьих лиц (субисполнителя). Если это условие не согласовано, исполнитель будет обязан оказать услуги лично (ст. 780 ГК РФ). Иногда (но не всегда) включение условия о привлечении субисполнителя полезно заказчику, так как это может служить гарантией высокого качества услуг и соблюдения сроков. Если услуги будут оказаны некачественно или не в срок, то исполнитель будет нести перед заказчиком ответственность за это, даже если виной тому были действия (бездействие) субисполнителя (п. 3 ст. 706 ГК РФ).

Пример формулировки условия договора о праве привлекать субисполнителя

«Исполнитель вправе привлекать для оказания услуг следующих третьих лиц: _____________».

5. Условие о составлении акта об оказании услуг. Наличие этого условия соответствует интересам заказчика, ведь в таком случае отсутствие акта будет дополнительным аргументом, подтверждающим неоказание услуг, и основанием для отказа в оплате услуг.

Если в договоре отсутствует условие о составлении акта об оказании услуг, суд может признать его составление необязательным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 ноября 2010 г. по делу № А45-3314/2010определением ВАС РФ от 23 марта 2011 г. № ВАС-2742/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). Тогда отсутствие акта (при наличии других доказательств оказания услуг) не будет являться основанием для отказа в оплате услуг или для взыскания заказчиком уплаченного исполнителю аванса.

Из рекомендации Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)

По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Какие премии вы платите:

  • годовую 39.42%
  • к юбилеям и праздникам 33.65%
  • за результаты работы 60.1%
  • некурящим и неболеющим 4.81%
  • за переход из других компаний 1.92%
  • бонусы руководителям 18.27%
  • другое 18.75%
результаты

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль