Строительство здания на территории, принадлежащей учредителю

184

Вопрос

 ООО планирует построить здание на территории, принадлежащей учредителю, как физическому лицу. Как правильно сделать так, чтобы все затраты по строительству пошли на ООО? Если договор аренды, то как правильно его сделать? Это здание и участок в дальнейшем будет использоваться для ООО. 

Ответ

Для строительства здания на определенной территории собственник земли должен передать организации право на собственность или на землевладение (землепользование). То есть компания может купить участок или взять его в аренду (п. 1 ст. 260, п. 2 ст. 264 ГК РФ). Учредитель вправе также и подарить этот земельный участок организации. В любом случае расходы на строительство здания будут учитываться на счете 08 «Строительство объектов основных средств» и формировать первоначальную стоимость объекта.

Собственник вправе разрешить сторонним организациям строить на земельном участке здания, различные постройки, ремонтировать их или сносить при условии соблюдения всех санитарных и градостроительных норм (п. 1 ст. 263 ГК РФ, п. 1 ст. 40 ЗК РФ). В пункте 2 статьи 264 ГК РФ сказано, что арендатор земли, осуществляет свои права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Если компания будет заключать договор аренды, то в нем следует предусмотреть существенные условия. К ним относятся:

— кадастровый номер земельного участка, его местоположение;

— категория земли;

— размер арендной платы;

— срок действия договора;

— право собственности на здание после окончания договора аренды (неотделимые улучшения).

Отсутствие этих показателей может привести к признанию договора незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Договор, срок действия которого больше одного года, должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации (п. п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 25 ЗК РФ). Также следует проверить, нет ли обременений на этот земельный участок. Законом предусмотрены предельные сроки аренды для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Например, для земель сельскохозяйственного назначения срок аренды составляет 49 лет. По окончании строительства право собственности на здание будет принадлежать компании, если иное не предусмотрено договором (п.1 ст. 218, п. 1 ст. 606 ГК РФ).

В случае покупки земельного участка организация становится плательщиком земельного налога. Основанием для начисления налога являются правоустанавливающие документы. Порядок исчисления и уплаты суммы земельного налога определены главой 31 «Земельный налог» НК РФ.

При дарении участка компании нужно составить договор дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Налогом на прибыль стоимость полученного имущества не облагается, при условии доли участника более 50% (подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ). Главное, в течение года не продавать и не сдавать в аренду безвозмездно полученный участок (письмо Минфина России от 18.10.10 № 03-03-06/1/650). Если условия не выполняются, то рыночная цена включается в доходы организации и формирует первоначальную стоимость объекта. Земельный участок не амортизируется и не признается объектом обложения налогом на имущество (п. 2 ст. 256, п. 4 ст. 374 НК РФ, п. 17 ПБУ 06/01, утв. приказом Минфина РФ от 30.03.01 № 26н).

Расходы на строительство организация включает в первоначальную стоимость здания, учет ведется на счете 08 «Строительство объектов основных средств» (п. 8 ПБУ 06/01). Арендные платежи компания также включает в первоначальную стоимость имущества, а после окончания строительства затраты на аренду включаются в состав прочих расходов (п. 1 ст. 252 НК РФ, письма Минфина России от 11.08.08 № 03-03-06/1/452, от 20.05.10 № 03-00-08/65).

В процессе строительства компания сможет принять «входной» НДС, если в договоре с подрядчиками прописано условие о поэтапной сдаче работ (письма Минфина России от 05.03.09 № 03-07-11/52, от 20.03.09 № 03-07-10/07). При отсутствии такого пункта возможность принять налог на добавленную стоимость появится только после введения основного средства в эксплуатацию. Если строительство компания ведет для собственных нужд и собственными силами, то она будет обязана заплатить НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ).

По окончании строительства недвижимость следует перевести со счета 08 на счет 01 «Основные средства» (п. п. 4, 5, 7 ПБУ 06/1, п. 1 ст. 257 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации организация и учредитель могут оказаться взаимозависимыми лицами, если доля участия составляет более 25% (ст. 40, ст. 105.1 НК РФ). Сделка может быть признана контролируемой, если выполняются требования статьи 105.14 НК РФ. В случае признания хозяйственной операции контролируемой, компания обязана представить уведомление и документы об этой сделке в налоговый орган.

P.S. Для учредителя выгоднее будет зарегистрировать ИП и заплатить «упрощенный» налог с арендных платежей. При выборе упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы» налог уплачивается в размере 6%, а НДФЛ равен 13%.

Образец примерного договора аренды земельного участка смотрите на e.rnk.ru «Договор аренды земельного участка у гражданина».

Обоснование:

  1. ст. 146, ст. 252, ст. 257, ст. 260, ст. 264  НК РФ;

  2. пункты 4—7 ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина РФ от 30.03.01 № 26н;

  3. ст. 263, ст. 264, ст. 606, ст. 607, ст. 609 ГК РФ;

  4. ст. 22, ст. 23, ст. 40 ЗК РФ;

 5. Российский налоговый курьер, 2015, № 7 «На что важно обратить внимание, заключая договор аренды».

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Вас заинтересует

© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 9 371 статье, свежим новостям, ответам экспертов на вопросы, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Российский налоговый курьер» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете бухгалтером, то образцы форм, приказов, шаблоны документов, новости и статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по налогам и взносам.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль