text
✫Нам 19 лет! Дарим подарки>>> | Подробности по ☎ 8 800 550-15-57
Российский налоговый курьер

Как перевести квартиру в нежилой фонд под офис

  • 16 марта 2015
  • 1763

Из этой статьи вы узнаете: Как проверить возможность перевода жилого помещения в нежилое по закону Какие документы нужны для перевода помещения в нежилой фонд Что нужно для получения решения о переводе квартиры в статус нежилого помещения Что учесть при перепланировке квартиры Как согласовать дополнительный вход в помещение

Компании не имеют права размещать в жилых домах граждан производство и офисы (п. 2 ст. 288 ГК РФ ), иначе ее «накажут рублем» – оштрафуют на 40–60 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ ). Однако законодательство дает возможность перевести жилое помещение в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ) и письмо Минфина России от 14.02.08 № 03-03-06/1/93)[1]. Разберем действия, которые нужно проделать компании, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, а также возможные риски и последствия в налоговом учете.

Как проверить возможность перевода жилого помещения в нежилое по закону

В этом нам поможет ст. 22  Жилищного кодекса РФ. Проверяем объект недвижимости по следующим критериям:

  • расположен на первом этаже многоквартирного дома;
  • находится выше первого этажа, но под ним расположены нежилые помещения.

Квартиру нельзя перевести в нежилой фонд, если:

  • для доступа к ней используются помещения, которые обеспечивают доступ к другим квартирам, и нет технической возможности его оборудовать;
  • квартиру или ее часть используют для постоянного проживания;
  • право собственности на квартиру обременено правами третьих лиц.

Если в переводе квартиры в нежилой фонд откажут, компания не сможет учесть затраты на подготовку документов (нотариальное оформление копий, создание проектной документации и т.д.). Скорее всего, налоговики посчитают эти расходы необоснованными с налоговой точки зрения (п. 1 ст. 252 НК РФ ). Ведь полученные результаты компания не сможет использовать в предпринимательской деятельности.

Если же компания все равно решит использовать квартиру под офис без согласования, то включить затраты на ремонт и обслуживание квартиры в налоговые расходы – большой риск. Вот практический пример. Инспекция посчитала, что затраты на капитальный ремонт квартиры организация учла неправомерно. Во-первых, компания не представила документы, которые подтверждали бы официальный перевод помещения (на первом этаже многоэтажки) в статус нежилого. Во-вторых, технический паспорт БТИ был оформлен на  дом, включая встроенные помещения на первом этаже, как на жилой. Суд первой инстанции налоговиков поддержал. Но апелляционный и кассационный суды встали на сторону компании и отменили доначисления (постановление ФАС Поволжского округа от 28.06.06 № А65-4911/2005-СА1-23).

Какие документы нужны для перевода помещения в нежилой фонд

Для этого нам потребуется п. 2 ст. 23  ЖК РФ. Чтобы перевести квартиру в статус нежилого помещения, нужно сдать регистрирующему ведомству под расписку следующие документы:

  • заявление о переводе квартиры;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии);
  • план квартиры с ее техническим описанием (технический паспорт);
  • поэтажный план дома, в котором находится квартира;
  • проект переустройства или перепланировки квартиры.

Обратите внимание: регистратор не имеет права требовать еще какие-либо документы. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в своем постановлении от 05.04.06 № Ф04-2161/2006(21143-А02-22) заключил, что администрация Горно-Алтайска незаконно требовала от заявителя разрешение ГИБДД на организацию и обустройство автостоянки, которая находилась вблизи многоквартирного дома.

Расходы на нотариальное заверение копий компания может учесть в налоговых расходах (пп. 16 п. 1 ст. 264 НК РФ), однако стоимость нотариальных услуг не должна превышать установленные тарифы (п. 39 ст. 270 НК РФ и письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 № 16-15/093518@.2). Аналогичные выводы делает Минфин России в письмах от 26.08.13 № 03-03-06/2/34898 и от 26.08.13 № 03-03-06/2/34843 . Документ, который подтверждает расходы на нотариальное оформление, – бланк нотариуса, где отражена стоимость услуг и перечень нотариальных действий (письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.11 № 16-15/093518@.2).

Кроме того, компания может увеличить первоначальную стоимость реконструируемого ОС на стоимость услуг по подготовке проекта реконструкции (п. 2 ст. 257 НК РФ, письма Минфина России от 03.10.12 № 03-03-06/1/519  и от 20.09.11 № 03-03-06/1/578). А значит, расходы на разработку проектной документации компания включает в первоначальную стоимость квартиры после перевода ее в нежилой фонд.

Получить решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения

Необходимая информация находится в п. 4 и 5 ст. 23 ЖК РФ. Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения жилищная комиссия должна вынести в течение 45 дней с даты подачи документов. В течение 3 дней с момента принятия решения его направляют компании по почте или передают лично представителю. На основании этого решения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об изменении назначения объекта недвижимого имущества – квартиры (письмо Минэкономразвития России от 06.10.09 № Д23-3253).

УМНС России по г. Москве в письме от 01.04.04 № 26-12/22224 уточнило, что амортизировать квартиру компания вправе не после подачи документов на государственную регистрацию права собственности, а только после перевода квартиры в нежилой фонд. Аналогичные выводы суд сделал в отношении вычета НДС по расходам на перепланировку квартиры (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 № 09АП-1095/2007-АК).

Провести перепланировку квартиры

Изучаем п. 6 ст. 23 ЖК РФ. Решение о переводе квартиры в статус нежилого помещения может содержать сведения о необходимости перепланировки или переустройства квартиры. При этом к квартире может быть присоединена часть общего имущества многоквартирного дома (например, межквартирный тамбур). Перечень общего имущества приведен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491). Для этого компании нужно получить согласие всех собственников помещений в  доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ и письмо Минэкономразвития России от 17.05.11 № Д23-2077).

Дополнительный вход в помещение

Следуем положениям п. 2 ст. 40 ЖК РФ. Переводя квартиру в статус нежилого помещения компания, как правило, обустраивает дополнительный вход. Нужно ли получать в этом случае разрешение всех собственников квартир зависит от того, затрагивает ли перепланировка общее имущество. В своем письме от 17.05.11 № Д23-2077 Минэкономразвития отмечает: если в рамках оборудования отдельного входа размер общего имущества в жилом доме не уменьшается, согласия всех собственников помещений в доме не требуется.

Однако в письме от 03.11.11 № ОГ-Д23-1928  ведомство пришло к выводу, что при обустройстве дополнительного входа компании нужно получить разрешение собственников квартир. В этой ситуации компания хотела провести следующие работы:

  • разрушить часть внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией;
  • использовать придомовую территорию;
  • изменить режим пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом.

Необходимость получения согласия собственников квартир подтверждает и судебная практика (постановления ФАС Дальневосточного от 19.11.12 № Ф03-5123/2012 оставлено в силе определением ВАС РФ от 05.06.13 № ВАС-3070/13, Московского от 27.02.13 № А41-44294/11, Центрального от 19.03.13 № А35-4762/2012 оставлено в силе определением ВАС РФ от 18.06.13 № ВАС-7494/13  и от 09.03.10 № А62-3323/2009 оставлено в силе определением ВАС РФ от 31.05.10 № ВАС-6266/10 и Восточно-Сибирского от 01.08.12 № А19-22390/2011 округов).

Московские налоговики еще в 2004 году указали, что первоначальная стоимость помещения, которое перевели из жилого фонда в нежилой и используют под офис, складывается из суммы расходов на его приобретение и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования в новом качестве. За исключением налогов, подлежащих вычету или учету в составе расходов в соответствии с нормами НК РФ (письмо УМНС России по г. Москве от 01.04.04 № 26-12/22224).

Аналогичные выводы Минфин России сделал и в отношении расходов предпринимателя. Финансисты отметили, что индивидуальный предприниматель может учесть расходы по реконструкции квартиры в составе профессиональных вычетов по НДФЛ только в том случае, если такие расходы понесены после принятия решения главой муниципального района о переводе помещения в состав нежилого фонда (письмо Минфина от 09.07.07 № 03-04-05-01/217). Позднее контролеры подтвердили, что расходы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд, увеличивают первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств (письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.06 № 20-12/105021).
Также первоначальную стоимость квартиры увеличивает стоимость комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом за перевод жилых помещений в нежилой фонд (письмо Минфина России от 01.02.07 № 03-03-06/1/48).
Однако налогоплательщикам нередко в суде удается доказать, что стоимость ремонта квартиры, расположенной в жилом доме, переведенной в состав нежилого фонда, можно учесть в налоговых расходах единовременно.
Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 11.05.10 № А27-14771/2009 указал, что первоначальную стоимость объекта увеличивают затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение ОС (п. 2 ст. 257 НК РФ). Инспекция не смогла доказать, что компания при переводе квартиры в состав нежилого фонда произвела именно такие работы. А значит, спорные суммы не увеличивают первоначальную стоимость квартиры, а учитываются в налоговых расходах единовременно. Аналогичные выводы содержит постановление ФАС Центрального округа от 01.06.09 № А08-4541/2008-16.
Минфин России в письме от 07.08.13 № 03-11-06/2/31778 пояснил, что компания, применяющая УСН, при расчете единого налога не имеет права учесть расходы на реконструкцию, проектные работы и перевод квартиры из жилого фонда в нежилой, поскольку эти расходы не указаны в закрытом перечне расходов «упрощенца» (ст. 346.16 НК РФ). Отметим также, что принять к вычету НДС со стоимости приобретенной квартиры и работ по перепланировке и перестройке компания сможет только после перевода помещения в состав нежилого (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.07 № 09АП-1095/2007-АК)


[1] При реализации квартиры, которая переведена в состав нежилого фонда, нужно уплатить НДС (постановление ФАС Уральского округа от 17.09.12 № Ф09-8380/12 ).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь или войдите через соц.сети!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Зарегистрируйтесь и продолжайте читать
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.