Какие расходы компаниям удается учесть в случае приобретения аварийного объекта недвижимости

204
Большинство расходов, связанных с приобретением и сносом ветхого здания, Минфин России рекомендует включать в первоначальную стоимость возводимого на его месте объекта. При этом затраты на исключение аварийного здания из Единого реестра недвижимости, по мнению финансистов, компания вправе учесть единовременно

Некоторые организации стремятся приобрести земельный участок, даже если на нем находится ветхая недвижимость в аварийном состоянии. В финансовом плане это зачастую выгодно, поскольку предыдущие собственники, как правило, реализуют такие объекты, имеющие выгодное месторасположение, по сниженным ценам с целью получить хоть какой-то доход. Новые собственники ликвидируют старые постройки и возводят на земельном участке новые здания. Как вариант — организация проводит ремонтно-восстановительные работы (оснащает помещение современной системой энергоснабжения, кондиционирования, оборудует здание лифтом, cооружает подземную парковку) и эксплуатирует здание по новому назначению.

В таких ситуациях компании сталкиваются с проблемой квалификации в налоговом учете объекта, находящего на приобретенном земельном участке. Поскольку, с одной стороны, ветхая недвижимость мешает компании и первоначальная цель ее приобретения — это снос. С другой стороны, ликвидацию ненужного объекта нельзя рассматривать в отрыве от стремления организации получить экономический эффект в будущем.

Кроме того, неясно, как учитывать затраты на приобретение и снос аварийного объекта — в составе первоначальной стоимости возведенного на его месте здания или в качестве отдельного вида расходов. Практика показывает, что мнение контролеров, Минфина России и судов зачастую расходятся.

Налоговики настаивают, что компания не вправе амортизировать аварийный объект, однако суды учитывают мнения специалистов по недвижимости

По общему правилу амортизируемым признается имущество первоначальной стоимостью более 40 000 руб. со сроком полезного использования не менее 12 месяцев, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Таким образом, важен факт использования объекта. При этом, исходя из определения «аварийное состояние здания», которое раскрыто в Методических рекомендациях по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности (утв. приказом Госстроя России от 10.11.98 № 8), можно сделать вывод, что компания не вправе эксплуатировать здание, признанное аварийным. В частности, аварийным признается такое состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей (см. врезку «На заметку»).

В связи с этим Минфин России приходит к выводу, что компания не вправе начислять амортизацию на аварийное имущество. В частности, в письме от 08.07.09 № 03-03-06/1/447 финансовое ведомство отмечает, что не используемый налогоплательщиком для извлечения дохода объект не является в целях главы 25 НК РФ амортизируемым имуществом. Следовательно, компания не вправе отражать в налоговом учете стоимость такого имущества и амортизационные отчисления по нему.

  По мнению Минфина России, компания не вправе начислять амортизацию по аварийному зданию, поскольку такое имущество она прямо не использует в деятельности, направленной на получение дохода

Налоговики на местах, как правило, соглашаются с мнением финансового ведомства. Так, в одном из дел инспекторы установили, что спорные объекты недвижимости невозможно эксплуатировать в связи с неработоспособным аварийным состоянием строительных конструкций и отсутствием условий для нахождения персонала и организации технологического процесса. В связи с этим контролеры пришли к выводу, что указанные объекты недвижимости не могут использоваться в производственных целях и компания не вправе была их амортизировать в налоговом учете. В этом деле ФАС Московского округа поддержал компанию.

Однако причиной, по которой суд признал правомерным начисление амортизации по спорным объектам, послужило заключение специалистов по оценке технического состояния объектов недвижимости, представленное налогоплательщиком. В соответствии с представленными отчетами спорный объект не являлся аварийным и компания вправе была использовать его в производственной деятельности (постановление от 03.12.10 № КА-А40/11146-10).

В другом споре, касающемся необходимости начисления налога на имущество, ФАС Западно-Сибирского округа также принял во внимание заключение специалиста. В этом документе было указано, что здание оценивалось как ветхое и при установленном уровне износа не соответствовало нормативному уровню технического состояния. В результате суд пришел к выводу, что здание нельзя было использовать по назначению, поэтому оно не соответствовало критериям отнесения имущества к основным средствам (постановление от 17.05.11 № А27-10300/2010).

На заметку

Снос ветхого объекта безопаснее подтвердить заключением комиссии, созданной в компании

Аварийный объект изначально непригоден к использованию в предпринимательской деятельности. В связи с чем учитывать такой объект в составе основных средств компании рискованно. По мнению автора, такое имущество в бухгалтерском учете целесообразнее отнести к ТМЦ или учесть в составе незавершенного строительства.

По правилам пункта 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н) для определения целесообразности (пригодности) дальнейшего использования объекта ОС, возможности и эффективности его восстановления, а также для оформления документации при выбытии такого объекта компания создает специальную комиссию.

Таким образом, в случае если компания решит ликвидировать аварийную постройку, ей безопаснее собрать соответствующую комиссию, включив в нее, помимо директора и главного бухгалтера, технических специалистов (прорабов и подрядчиков), также и независимых оценщиков. Заключение такой комиссии будет дополнительно подтверждать экономическую и практическую целесообразность именно сноса ветхого строения, а не его восстановительных работ

По мнению Минфина России, затраты на приобретение и снос аварийного здания формируют первоначальную стоимость построенного на его месте объекта недвижимости

На практике нет единого мнения о том, как учитывать стоимость услуг по сносу ветхого здания — списывать единовременно в расходы или относить на увеличение первоначальной стоимости вновь построенного объекта недвижимости с последующим начислением амортизации.

  В первоначальную стоимость объекта, построенного на месте снесенного ветхого здания, организация вправе включить компенсацию стоимости строений и насаждений, которые подлежат сносу в рамках реализации строительства

Минфин России придерживается второго мнения (письма от 07.03.13 № 03-03-06/1/6914 и от 23.05.13 № 03-03-06/1/18418). Так, в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н) первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. Кроме того, финансовое ведомство обращает внимание, что в соответствии с пунктом 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ (утв. постановлением Госстроя России от 05.03.04 № 15/1):

«<…> В сметную стоимость строительства включаются затраты на подготовку территории строительства, в том числе освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т. п. Таким образом, затраты по сносу зданий, расположенных на приобретаемом земельном участке, формируют первоначальную стоимость вновь создаваемого объекта капитального строительства на указанном земельном участке».

Кстати

Порядок исчисления НДФЛ при продаже новой квартиры, полученной взамен ветхого жилья

В связи с развитием жилищного строительства многие физлица получают новые квартиры взамен ветхих, расположенных в домах под снос. При продаже квартиры порядок уплаты НДФЛ зависит от срока владения физлицом такой квартирой. В частности, если квартира находилась в собственности три года и более, ее реализация НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же срок владения квартирой составил менее трех лет, физлицо вправе заявить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Минфин России разъяснил, что срок владения новой квартирой, полученной взамен ветхого жилья, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на такую квартиру (письмо от 17.10.12 № 03-04-05/10-1199).

Кроме того, вместо права на вычет налогоплательщик может уменьшить свои доходы от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением таких доходов. В этом случае расходами, связанными с получением доходов от продажи полученной квартиры, являются расходы по приобретению жилой площади в снесенном доме (письмо Минфина России от 14.03.13 № 03-04-07/7757)

Минфин России подтверждает правомерность включения в первоначальную стоимость вновь возводимого объекта в том числе следующих затрат:

— денежной компенсации или стоимости квартир, предоставленных переселенцам (письмо от 28.05.07 № 03-03-06/1/332, см. врезку «Кстати»);
— компенсации стоимости строений и посадок, которые подлежат сносу в рамках реализации строительства (письмо от 27.02.06 № 03-03-04/1/145).

Однако не все расходы, связанные со сносом аварийного объекта, финансовое ведомство предписывает включать в первоначальную стоимость вновь построенного здания. Так, в письме от 21.09.09 № 03-03-06/1/603 Минфин России рассмотрел частный запрос, в котором компания интересовалась порядком списания в налоговые расходы затрат, связанных с исключением снесенного ветхого здания из Реестра прав на недвижимость.

Ведомство разъяснило, что при проведении процедуры, связанной с исключением сведений о здании из Единого государственного реестра прав, расходы на получение документов БТИ и другие подобные расходы учитываются в составе прочих расходов на основании подпункта 40 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Причем возможность их налогового учета, по мнению Минфина России, не зависит от того, в какой период здание было выведено из эксплуатации.

Порядок учета расходов по восстановительным работам зависит от того, являются такие работы ремонтом или реконструкцией

К расходам на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) относится стоимость работ по поддержанию имущества в рабочем состоянии в течение срока его полезного использования, которые не приводят к улучшению их первоначальных нормативных показателей функционирования (п. 16 письма Госкомстата России от 09.04.01 № МС-1-23/1480). В свою очередь реконструкция подразумевает переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ).

  По мнению финансового ведомства, затраты, связанные с исключением сведений о ликвидируемом аварийном здании из единого государственного реестра прав, включаются в прочие расходы, связанные с производством и реализацией

По мнению Минфина России, компания самостоятельно определяет, какие работы — ремонт или реконструкцию — необходимо провести для возможности использования аварийного объекта (письмо от 23.11.06 № 03-03-04/1/794). При этом от того, какой способ восстановления непригодной к эксплуатации недвижимости выберет компания, зависит порядок учета соответствующих расходов при исчислении налога на прибыль (см. врезку «Обратите внимание»).

Так, если организация заменяет отдельные части здания на аналогичные (к примеру, прокладывает новый кабель электросети, заменяет розетки, сантехнику, красит стены и потолки, укрепляет межкомнатные дверные проемы), при этом технологические первоначальные свойства старого оборудования не изменяются, подобные работы нужно отнести к ремонтным. Следовательно, такие расходы компания вправе учесть при налогообложении прибыли единовременно на основании статьи 260 НК РФ (письмо Минфина России от 05.12.12 № 03-03-06/1/628).

Обратите внимание

Для использования жилого дома в производственных целях его придется перевести в статус нежилого помещения

Случается, что компания приобретает аварийный жилой дом, реконструирует его и в дальнейшем использует в предпринимательской деятельности.

В этом случае важно помнить, что жилищное законодательство позволяет использовать жилые помещения только по их прямому назначению — для проживания граждан (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ и ст. 17 Жилищного кодекса РФ). Иначе нарушителю грозит административная ответственность в виде штрафа в размере (ст. 7.22 КоАП РФ):

— от 4000 до 5000 руб. (для должностных лиц);
— от 40 000 до 50 000 руб. (для организаций).

Соответственно, если целью реконструкции аварийного жилого дома является предоста-вление в нем квартир в аренду или обустройство гостиницы, у компании возникают риски признания предпринимательской деятельности незаконной.

Но, если организация планировала после ремонта оборудовать в приобретенном здании офисные помещения, ей придется перевести жилой дом в статус нежилого помещения по правилам главы 3 Жилищного кодекса РФ (п. 3 ст. 288 ГК РФ)

Если же в результате восстановительных работ изменяются характеристики основного средства (например, установлен более скоростной лифт с большей грузоподъемностью), такие работы относятся к модернизации и их стоимость увеличивает первоначальную стоимость имущества. На это указывает, в частности, УФНС России по г. Москве в письме от 27.09.11 № 16-12/093516@.

При этом в отношении некоторых восстановительных работ существует противоположная судебная практика. В частности, некоторые суды относят работы по перепланировке помещений к ремонтным работам, стоимость которых компания вправе списать в налоговые расходы единовременно (постановления ФАС Северо-Кавказского от 03.12.12 № А32-5993/2011 и от 20.03.12 № А53-21781/2010, Поволжского от 15.05.12 № А55-17326/2011 округов).

Другие суды приходят к выводу, что в рамках перепланировки помещений компания создает неотделимые улучшения, стоимость которых увеличивает первоначальную стоимость здания (постановление ФАС Центрального округа от 29.07.11 № А36-3814/2010).

Компании удастся учесть в расходах сумму аренды земли, занятой приобретенным зданием под снос, если она докажет стремление получить в будущем доход

  Президиум ВАС РФ возражает налоговикам, указывая, что уплата налога на прибыль с суммы возмещения, полученного компанией при изъятии земельного участка для государственных нужд, нарушает принцип полного возмещения

Приобретая аварийный объект, компания зачастую сталкивается с необходимостью заключать договор аренды земельного участка, на котором такой объект расположен. Стоимость права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка, приобретенного с аварийным имуществом, включается в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, на основании пунктов 3 и 4 статьи 264.1 НК РФ (письма Минфина России от 23.05.13 № 03-03-06/1/18418 и от 13.10.08 № 03-03-06/2/142).

При этом арендные платежи по земельным участкам, занятым аварийными объектами, которые компания намеревается снести, по мнению автора, также можно учесть при налогообложении прибыли. В частности, столичные налоговики в письме от 30.12.09 № 16-15/139310.1 разъяснили, что если на арендуемом земельном участке находится объект недвижимого имущества, используемый налогоплательщиком в деятельности, направленной на получение дохода, то при документальном подтверждении суммы арендных платежей включаются в налоговые расходы.

Несмотря на то что приобретаемый объект недвижимости компания не использует в предпринимательской деятельности (из-за его аварийного состояния), целью аренды спорного земельного участка является строительство объекта, от использования которого организация как раз планирует получать прибыль. И такое строительство невозможно без заключения договора аренды. А по правилам пункта 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются любые затраты налогоплательщика, которые направлены на осуществление деятельности с целью получения дохода. Однако судебной практики по данному вопросу найти не удалось.

Право не учитывать в доходах компенсацию за изъятие земельного участка, занятого аварийным зданием, компании доказывают в суде

  Целью аренды земельного участка, занятого зданием под снос, является возведение объекта, использование которого предполагает извлечение прибыли. Соответственно арендные платежи компания вправе учесть при исчислении налога на прибыль

Случается, что вместе с аварийным зданием организация приобретает в собственность и земельный участок, занятый таким строением. Однако впоследствии выясняется, что приобретенное здание подлежит сносу на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления. В этом случае компании из бюджета выплачивается компенсация, связанная с изъятием земельного участка для государственных нужд (подп. 1 п. 2 ст. 57 Земельного кодекса РФ).

Разъясняя аналогичную ситуацию, в которой по решению правительства Москвы Департамент городского заказа выплатил организации компенсацию в связи с освобождением земельного участка от здания, подлежащего сносу, Минфин России указал следующее. Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли (ст. 251 НК РФ), не содержит средств, которые организация получила в качестве компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Следовательно, по мнению финансового ведомства, спорную компенсацию компания включает во внереализационные доходы на основании пункта 4 статьи 271 НК РФ (письмо от 25.08.10 № 03-03-06/1/567).

Однако судебная практика складывается, как правило, в пользу компаний. Так, Президиум ВАС РФ указал, что Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (утв. постановлением Правительства РФ от 07.05.03 № 262), не предусматривают включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд.

Следовательно, уплата налога на прибыль со спорной суммы компенсации нарушает принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев (постановление Президиума ВАС РФ от 23.06.09 № 2019/09). Учитывая позицию высших арбитров, аналогичного мнения придерживаются и нижестоящие суды (постановления ФАС Западно-Сибирского от 01.03.11 № А81-1212/2009 и Московского от 26.05.09 № КА-А40/4352-09-П (оставлено в силе определением ВАС РФ от 23.09.09 № ВАС-12144/09) округов).

Тест Как компания, по мнению Минфина России, должна учитывать затраты на приобретение аварийного нежилого здания, подлежащего сносу, с целью строительства на его месте нового здания? В первоначальной стоимости нового здания Единовременно в периоде осуществления расходов Финансовое ведомство в письмах от 07.03.13 № 03-03-06/1/6914 и от 23.05.13 № 03-03-06/1/18418 разъясняет, что в данной ситуации затраты на приобретение и снос аварийного нежилого здания формируют первоначальную стоимость нового здания.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

    Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
    специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

    Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

    
    • Мы в соцсетях
    Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    Мы так рады, что Вы к нам зашли!