Российский налоговый курьер

Аренда помещений у физического лица юрлицом

  • 28 марта 2019
  • 88

При заключении договора аренды помещений у физического лица юрлицом учтите несколько особенностей. Во-первых, организация становится налоговым агентом и обязана удерживать НДФЛ из арендных платежей. Во-вторых, важно правильно составить договор.

Компания может арендовать помещение у физического лица. При этом организация становится налоговым агентом по НДФЛ. Но налог удерживается не со всех платежей в рамках договора. А страховые взносы не нужно платить совсем. Мы расскажем, как составить договор аренды помещений у физического лица юрлицом. И как удерживать налоги, чтобы избежать претензий проверяющих.

Аренда помещений у физического лица: особенности сделки

Гражданский кодекс не запрещает организациям арендовать имущество у физических лиц. Но нужно учесть две особенности такой сделки.

Во-первых, определите статус арендодателя. Является ли он физическим лицом или индивидуальным предпринимателем? Если арендодателем выступает ИП, сделка не имеет никаких особенностей. Составляйте договор так же, как если бы арендодателем была организация. Мы будем рассматривать случай, когда арендодатель является не ИП, а физическим лицом.

Во-вторых, проверьте правоустанавливающие документы. Арендодатель-физик должен владеть помещением на праве собственности. Или он может сам арендовать помещение у другого собственника с правом сдавать площади в субаренду.

НДФЛ и страховые взносы с платежей по аренде

Организация-арендодатель является налоговым агентом по НДФЛ. Из арендной платы организация удерживает налог и перечисляется его в бюджет. Арендодатель получает оплату уже за минусом удержанного налога. Не пытайтесь переложить обязанность перечислять НДФЛ на самого арендодателя. Такое условие договора является ничтожным (п.5 ст.3 НК РФ).

В рамках договора аренды могут производиться разные платежи. Удерживать НДФЛ нужно не со всех выплат:

Платеж по договору аренды

НДФЛ

Арендные платежи

Налог удерживать нужно со всей суммы ежемесячного арендного платежа (подп.4 п.1 ст.208, п.1 ст.209, п.1 ст.224 НК РФ)

Текущий ремонт

Если затраты на ремонт понесла организация, у физлица не возникает экономической выгоды, то есть дохода. Начислять НДФЛ с расходов на ремонт не нужно

Компенсация коммунальных платежей

Если размер возмещения зависит от фактического потребления (например, электроэнергия), НДФЛ удерживать не нужно. Если коммунальные платежи не зависят от фактического потребления (например, отопление, домофон), с суммы компенсации удерживается НДФЛ (письмо Минфина от 27 августа 2015 г. № 03-04-05/49369)

Назовем основные правила удержания НДФЛ по договору аренды у физического лица:

  • Ставка налога:
    • 13%, если арендодатель – резидент РФ
    • 30%, если арендодатель – нерезидент РФ,
  • Срок перечисления в бюджет – не позднее дня, следующего за днем перечисления арендной платы (п.6 ст.226 НК РФ),
  • КБК для перечисления налога – такой же, как по НДФЛ с зарплаты работников (18210102010011000110),
  • Отражение в отчетности:
    • По итогам года арендные платежи и НДФЛ отражается в справке 2-НДФЛ, код дохода – 1400,
    • Ежеквартально платежи и налог отражаются в расчете 6-НДФЛ.

Арендные платежи не облагаются страховыми взносами в ПФР, ФОМС и ФСС (п.4 ст.420 НК РФ).

Проводки по договору аренды помещения у физического лица

В бухгалтерском учете затраты по договору аренды отражайте в обычном порядке. Только вместо счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» используйте счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»:

Проводка

Содержание

Дебет

Кредит

26 (44)

76

Начислен платеж по договору аренды (арендная плата, коммунальные платежи)

76

68

Удержан НДФЛ

76

51 (50)

Арендный платеж перечислен с расчетного счета (выплачен из кассы)

68

51

НДФЛ перечислен в бюджет

В налоговом учете затраты по договору аренды помещения у физического лица включаются в состав прочих расходов (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ).

Образец договора аренды помещений у физического лица

Договор аренды с физическим лицом заключается на тех же основаниях, как с арендодателем-организацией. Условия регулируются главой 34 ГК РФ.

Документы

Для заключения договора попросите у арендодателя следующие документы:

  • Удостоверяющие личность физлица, например, паспорт,
  • Подтверждающие право физика сдавать помещение в аренду. Например, свидетельство о праве собственности,
  • Банковские реквизиты для перечисления оплаты.

Условия договора

Во-первых, дайте исчерпывающее описание объекта аренды. Если объект описан не достаточно точно и полно, договор будет считаться недействительным (ст.607 ГК РФ). Укажите:

  • Точный адрес здания,
  • Этаж,
  • Номер помещения,
  • Общую площадь.

Приложите к договору паспорт или экспликацию помещения.

Во-вторых, обязательное условие – срок аренды, от него зависят два важных условия:

  • Если договор заключен на неопределенный срок, то для расторжения стороны должны предупреждать друг друга не менее чем за 3 месяца. Это может оказаться неудобным, если потребуется срочно сменить офис,
  • Договор, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать регистрации и претензий проверяющих, лучше указать срок менее года с возможностью упрощенного продления.

В-третьих, обязательное условие – платежи в рамках договора. Имейте ввиду, что все сомнения налоговики будут трактовать не в пользу компании. Потребуют заплатить НДФЛ со всех платежей, четко и точно не определенных в договоре. Чтобы обезопасить себя, укажите:

  • Сумму твердой арендной платы,
  • Порядок компенсации коммунальных платежей,
  • Порядок компенсации затрат на ремонт и текущее содержание офиса,
  • Иные платежи.

В договоре укажите состояние помещения и вещи арендодателя, имеющиеся в офисе.

В-четвертых, предусмотрите условия производства текущего и капитального ремонта. Затраты на ремонтные работы может нести и арендодатель, и арендатор.

Особенности заключения

Договоритесь с арендодателем, как будут компенсироваться коммунальные платежи. Они могут включаться в общую сумму арендной платы или рассчитываться отдельно ежемесячно.

Для договора аренды зданий и сооружений ст.651 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму. А если срок аренды превышает один год, то договор подлежит обязательной государственной регистрации.

О ссылке ниже вы можете скачать образец договора аренды помещения у физического лица.

Договор аренды помещений у физического лица юрлицом

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь или войдите через соц.сети!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
ИЛИ ВОЙДИТЕ ЧЕРЕЗ СОЦСЕТИ:
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.