Имущественный вычет по НДФЛ при покупке жилья

13439
Как гражданину, который приобрел квартиру или комнату, получить имущественный налоговый вычет? Рассмотрим различные ситуации, связанные с предоставлением вычетов.

Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов установлен в статье 220 НК РФ. Вычет предоставляется только по доходам, облагаемым НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 220 и пункты 2—4 ст. 210 НК РФ).

Для получения имущественного вычета налогоплательщик представляет в налоговый орган заявление и документы, подтверждающие право на такой вычет: договор о приобретении квартиры, доли в ней или прав на квартиру в строящемся доме; акт о передаче квартиры (доли в ней); документы, подтверждающие право собственности на квартиру (доли в ней).

Кроме того, в налоговую инспекцию подаются платежные документы, подтверждающие уплату физическим лицом денежных средств, например квитанции к приходным ордерам, банковские выписки.

Вычет предоставляется по окончании налогового периода на основании налоговой декларации, или у работодателя — до окончания налогового периода. Налогоплательщик должен представить работодателю уведомление о подтверждении налоговым органом права на имущественный налоговый вычет (далее — уведомление).

Особенности предоставления имущественного налогового вычета

На практике возникают различные ситуации, связанные с предоставлением имущественных налоговых вычетов. Рассмотрим те из них, которые вызывают у налогоплательщиков больше всего вопросов.

Устраняем аварийное состояние квартиры: возможен ли вычет

Иногда граждане по договору купли-продажи приобретают квартиры в аварийном состоянии, а затем проводят работы, необходимые для того, чтобы жилье стало пригодным для проживания. Акт о выполнении указанных работ служит основанием для государственной регистрации перехода права собственности на дом или квартиру. Может ли налогоплательщик получить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной не только на приобретение жилья, но и на проведение работ по устранению его аварийного состояния?

Обратимся к подпункту 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. В нем, в частности, сказано, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в сумме, фактически израсходованной на приобретение квартиры. В такую сумму могут быть включены следующие расходы:

  • на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
  • приобретение отделочных материалов;
  • отделку квартиры.

Принять к вычету расходы на отделку приобретенной квартиры можно, только если в договоре, на основании которого приобретена недвижимость, прямо указано на отсутствие отделки.

Расходы на проведение работ по устранению аварийного состояния квартиры не относятся к затратам по ее отделке. Поэтому в отношении указанных затрат вычет не предоставляется.

Получаем вычет путем возврата излишне уплаченного налога

Нередко строительство многоквартирных жилых домов затягивается. К примеру, по инвестиционному договору налогоплательщик начал финансировать строительство жилого дома в 2010 году, а завершится оно лишь в 2014 году. Как воспользоваться имущественным налоговым вычетом?

Вычет путем возврата излишне уплаченного налога за предыдущие налоговые периоды предоставляется на основании заявления налогоплательщика, подаваемого вместе с декларацией по НДФЛ в налоговый орган по месту жительства (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Возврат излишне уплаченного налога на основании заявления о предоставлении вычета производится не более чем за три предыдущих налоговых периода. Это следует из пункта 8 статьи 78 Кодекса. Срок подачи заявления не связан с датой осуществления расходов, дающих право на вычет. Главное, чтобы расходы были осуществлены до истечения первого налогового периода, за который подается декларация.

Приобретаем квартиру по частям

Налогоплательщик может приобретать квартиру по частям, то есть покупать в ней в разные годы комнаты. Чтобы подтвердить право на вычет, он должен представить в налоговый орган договор о приобретении квартиры, акт о ее передаче или документы, подтверждающие право собственности на нее. Следовательно, для получения вычета налогоплательщик должен оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на всю квартиру целиком. При этом декларация и заявление о возврате излишне уплаченного налога могут быть поданы за налоговый период, в котором приобретена первая комната, а также за любой последующий.

Покупаем комнату в коммунальной квартире

Допустим, в 2014 году налогоплательщик приобрел комнату в коммунальной квартире, соответствующую 50-процентной доле собственности в квартире. Стоимость комнаты — 2 млн. руб. Вправе ли он воспользоваться имущественным налоговым вычетом?

Получение вычета будет зависеть от того, как оформлен договор купли-продажи и что написано в свидетельстве о праве собственности.

Например, из документов следует, что по договору купли-продажи приобретена комната в квартире коммунального заселения. В свидетельстве в качестве объекта права указана комната, а не размер доли в праве общей собственности на квартиру. В этом случае налогоплательщик  может претендовать на имущественный налоговый вычет. Ведь по статье 220 Кодекса вычет предоставляется в том числе и при покупке комнаты.

Если в документах указано, что приобретена доля в виде комнаты в коммунальной квартире, налогоплательщик также может воспользоваться вычетом.

Доля в квартире, приобретаемая одним лицом, является самостоятельным объектом вычета. Соответственно размер такого вычета распределению не подлежит.

Кстати

Право на вычет не переходит по наследству
Участниками отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах, являются физические лица, признаваемые налогоплательщиками (п. 1 ст. 9 НК РФ). Только они имеют право на использование налоговых льгот, а также на своевременный возврат сумм излишне уплаченных налогов. Об этом сказано в подпунктах 3 и 5 пункта 1 статьи 21 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 44 НК РФ обязанность по уплате налога прекращается со смертью налогоплательщика. При этом речь идет об обязанности уплатить законно установленные налоги, в том числе при наличии законодательно определенной налоговой базы по конкретному налогу (подп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ).

По НДФЛ налоговая база определяется с учетом имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 Кодекса.

Законодательство о налогах и сборах четко указывает на права и обязанности исключительно самого налогоплательщика — физического лица. Эти права и обязанности не могут быть переданы другим лицам, в том числе правопреемникам налогоплательщика, в частности наследникам. Исключение составляют только случаи наличия задолженности у наследодателя по имущественным налогам.

Кроме того, согласно статье 1112 Гражданского кодекса в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество и имущественные права. То есть в наследственную массу включаются объекты гражданских прав, право на которые возникло у наследодателя на основании отношений, регулируемых гражданским законодательством.

Пунктом 3 статьи 2 ГК РФ установлено, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым отношениям, гражданское законодательство не применяется.

Таким образом, наследники умершего налогоплательщика не вправе претендовать на возврат сумм налогов, излишне уплаченных этим налогоплательщиком.

Пример 1

К.Е. Санников 25 июля 2014 года приобрел комнату в коммунальной квартире за 1 150 000 руб. В свидетельстве о праве собственности указано, что приобретена 50-процентная доля стоимости квартиры в виде комнаты.

К.Е. Санников имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 150 000 руб.

Бывает, что документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественный вычет, содержат различные данные. Предположим, налогоплательщик приобрел долю в квартире. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности указано: объект права — квартира, вид права — общая долевая собственность в размере 50% от всей квартиры. В договоре купли-продажи и акте приема-передачи имущества в качестве предмета зафиксирована доля, соответствующая одной жилой комнате.

Напомним, что при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности.

При решении вопроса о предоставлении вычета налоговые органы руководствуются данными из свидетельства о государственной регистрации права.

В рассматриваемом случае имущественный налоговый вычет будет предоставлен в размере, не превышающем 1000000 руб.

Получаем субсидию на приобретение жилья: как рассчитать сумму вычета

По действующему законодательству гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, выделяются субсидии на частичную оплату приобретаемого жилья либо предоставляется жилье большей площади с одновременной утратой права собственности на ранее занимаемое жилье. Граждане за счет собственных средств доплачивают разницу между стоимостью приобретаемого жилья и предоставленными субсидиями (стоимостью ранее занимаемого жилья). Имеют ли они право на получение имущественного налогового вычета?

Имущественный вычет не предоставляется, если строительство или приобретение жилого дома либо квартиры оплачивается за счет средств работодателей или иных лиц. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса. Значит, налогоплательщики не вправе претендовать на вычет по суммам, полученным из бюджета.

По собственным средствам, израсходованным на приобретение квартиры, можно получить имущественный вычет. Для подтверждения права на вычет налогоплательщики представляют договор, акт или свидетельство о регистрации права собственности. В договорах инвестирования, передачи или купли-продажи обязательно должны быть выделены расходы на приобретение квартиры, которые налогоплательщик несет за свой счет.

Пример 2

А.П. Григорьеву, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, выделена субсидия на приобретение жилья в размере 600 000 руб. Он приобрел квартиру стоимостью 900 000 руб., оплатив из собственных средств 300 000 руб. (900 000 руб. – 600 000 руб.).

В данном случае налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 300 000 руб.

Покупаем жилье у родственников

Имущественный налоговый вычет не применяется, если сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Таковыми признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц (ст. 105.1 НК РФ).

К взаимозависимым лицам относятся те, кто в соответствии с семейным законодательством РФ состоит «в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого». Об этом сказано в подпункте 11 пункта 2 статьи 105.1 Налогового кодекса.

Названным лицам имущественный вычет может быть предоставлен, только если отношения между ними не оказали влияния на условия и экономические результаты заключенного договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Основания для признания участников договора взаимозависимыми лицами возникают, если цена сделки существенно отклоняется от среднерыночной или продавец сохраняет за собой право пользования жильем, являющимся предметом сделки.

Дарим часть квартиры ребенку

Еще одна распространенная ситуация: во время пользования вычетом налогоплательщик подарил долю квартиры своему несовершеннолетнему ребенку. Как будет использован остаток вычета?

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Следовательно, после государственной регистрации права ребенка на упомянутую долю налогоплательщик будет располагать документами, подтверждающими право его собственности на оставшуюся долю в квартире. Квартира становится общей долевой собственностью налогоплательщика и его ребенка. Имущественный вычет продолжает применяться.

Вычет на приобретение жилья предоставляет работодатель

Сначала рассмотрим ситуацию с точки зрения работника, претендующего на вычет. Предположим, налогоплательщик начал пользоваться имущественным налоговым вычетом на основании декларации по НДФЛ за 2013 год, а остаток указанного вычета желает получить у работодателя. Имеет ли он на это право?

В статье 220 Кодекса говорится о том, что если вычет не был использован полностью в налоговом периоде, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды. Это означает, что граждане, которые начали пользоваться вычетом, например, по доходам 2013 года, остаток неиспользованного вычета могут получить через своего работодателя на основании уведомления, выданного налоговым органом на 2014 год.

Возможна и обратная ситуация. Налоговый орган выдал налогоплательщику уведомление на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ за 2014 год. Вправе ли налогоплательщик вернуть уведомление в налоговый орган и получить вычет на основании декларации по НДФЛ за 2013 год?

Чтобы реализовать право на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик может представить в налоговый орган декларацию по НДФЛ за 2013 год. Оригинал полученного им уведомления необходимо возвратить в инспекцию ФНС России, в которой оно было выдано.

Если имущественный вычет на основании указанной декларации будет использован не полностью, его остаток налогоплательщик вправе получить у своего работодателя на основании нового уведомления по доходам 2014 года.

Теперь проанализируем, какие проблемы могут возникнуть у работодателя, предоставляющего имущественный налоговый вычет работнику на основании уведомления.

Работник выходит на пенсию

В пункте 3 статьи 220 Налогового кодекса сказано следующее. Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику до окончания текущего налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) с соответствующим заявлением. К заявлению необходимо приложить уведомление, выданное налоговым органом.

Полученное налогоплательщиком в 2014 году уведомление действует до 1 января 2015 года. В выдаваемом налоговым органом уведомлении указывается наименование конкретного работодателя, который имеет право предоставлять налогоплательщику имущественный вычет. Уведомление на текущий налоговый период выдается налогоплательщику только один раз. Передать этот документ другому работодателю нельзя.

Рассмотрим такую ситуацию. Работник подал работодателю заявление и уведомление на предоставление имущественного вычета, но затем был уволен в связи с выходом на пенсию. После этого с работником заключили гражданско-правовой договор. Должна ли организация продолжать до окончания текущего налогового периода предоставлять такому работнику имущественный вычет?

Для целей применения пункта 3 статьи 220 Кодекса налоговым агентом, который имеет право предоставлять налогоплательщику имущественный вычет, признается только налоговый агент, являющийся работодателем для налогоплательщика.

Таким образом, организация не вправе предоставлять уволенному работнику имущественный вычет за те календарные месяцы, в течение которых он уже не состоял с ней в трудовых отношениях, хотя и получал денежные выплаты.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    © 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

    Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
    специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

    Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62249 от 03.07.2015

    Политика обработки персональных данных 

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Здравствуйте!

    Журнал Российский налоговый курьер

    Вы на сайте для профессиональных бухгалтеров. Пожалуйста, зарегистрируйтесь!

    С уважением,
    Ирина Хорошилова,
    шеф-редактор сайта "Российский налоговый курьер"

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль