Как застройщику учесть проценты по кредиту и переданные городу площади

1585
Проценты в строительстве Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Строительство финансируется как частными инвесторами, так и за счет кредитных...

Проценты в строительстве

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Строительство финансируется как частными инвесторами, так и за счет кредитных средств, дополнительно привлекаемых застройщиком. По условиям договоров о привлечении финансовых средств расходы в виде процентов по кредитам возмещает инвестор. Каким образом застройщик должен учитывать проценты в целях исчисления налога на прибыль? Будут ли они влиять на финансовый результат, сформированный в бухгалтерском учете застройщика, и соответственно на налоговую базу по НДС после реализации инвестиционного договора?

В налоговом учете проценты по долговым обязательствам любого вида отражаются в составе внереализационных расходов. Об этом говорится в подпункте 2 пункта 1 статьи 265 НК РФ. В первоначальную стоимость объекта сумма процентов не включается. Расходом признаются проценты по долговым обязательствам любого вида вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущий и (или) инвестиционный). Предельный размер признаваемых для целей налогообложения процентов определяется с учетом положений статьи 269 НК РФ.

Согласно статье 252 НК РФ расходы, понесенные налогоплательщиком, должны быть направлены на получение дохода. В рассматриваемом случае основной функцией застройщика является организация строительства. Следовательно, он отвечает за соблюдение сроков и обеспечение непрерывности строительства.

Таким образом, привлечение кредитных ресурсов является необходимым условием хозяйственной деятельности застройщика. Проценты в целях исчисления налога на прибыль застройщик признает в составе внереализационных расходов.

В бухгалтерском учете разницу между полученными от инвестора и освоенными застройщиком средствами, возникающую по окончании строительства, следует рассматривать как суммы, связанные с оплатой реализованных услуг застройщика. При определении размера такой экономии возможны две ситуации.

Допустим, к моменту окончания строительства инвесторы были привлечены на все площади. В этом случае плата за пользование кредитными средствами признается связанной исключительно с выполнением основных функций застройщика по организации строительства. В бухгалтерском учете проценты будут участвовать в формировании стоимости объекта инвестирования лишь косвенно — через стоимость услуг застройщика. При этом проценты не будут напрямую уменьшать средства целевого финансирования, полученные от инвесторов.

Или другая ситуация — по завершении строительства сторонним инвесторам реализованы имущественные права не на все площади. Например, несколько квартир стали собственностью застройщика (он же первоначальный инвестор). В подобном случае часть расходов в виде процентов за пользование кредитными средствами должна напрямую формировать стоимость жилья, которое осталось в распоряжении застройщика. В бухгалтерском учете она учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В результате указанная часть расходов уменьшает сумму экономии. Эта доля определяется по окончании строительства пропорционально доле жилья, которое находится в собственности застройщика, в общем объеме построенных квадратных метров. Оставшаяся часть расходов учитывается таким же образом, как и в первом случае, то есть она включается в стоимость услуг застройщика. В обоих случаях величина полученной застройщиком экономии подлежит обложению НДС. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ. Причем исчислять НДС нужно по расчетной ставке 18/118. Кроме того, застройщик должен исчислить НДС со стоимости услуг по организации строительства.

Передача городу части построенных площадей

Организация совмещает функции инвестора и заказчика-застройщика. С городом у нее заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Согласно условиям договора организация должна передать городу часть построенных площадей. Причем предусмотрено, что такая передача может быть заменена перечислением платежей на развитие городской инфраструктуры. Данная обязанность организации подтверждена и ненормативным правовым актом администрации города.

Как учесть в бухгалтерском и налоговом учете такие платежи? Будут ли они впоследствии увеличивать стоимость инвестиционного объекта, уменьшая сумму экономии заказчика от реализации инвестиционного проекта и соответственно базу по налогу на прибыль?

На основании заключенного с инвестором договора правительство города не исполняет никаких встречных гражданско-правовых обязательств в его пользу: не передает имущество, не перечисляет денежные средства из городского бюджета, не производит зачет встречных обязательств. Действия администрации по отводу земельного участка и выдаче разрешения на строительство также не могут квалифицироваться как встречное исполнение гражданских обязательств. Ведь данные действия это не что иное, как реализация административно-правовых полномочий органа государственной власти. Следовательно, инвестиционному договору присущ безвозмездный характер.

Этот вывод подтверждается и постановлением Конституционного суда РФ от 02.07.97 № 10-П. В нем суд признал следующее. Если законом субъекта РФ установлена обязанность участников гражданских правоотношений перечислять денежные средства на развитие инфраструктуры публичного образования за совершение государственными органами юридически значимых действий, то это нарушает налоговое законодательство. Фактически в этом случае вводится новый сбор, который не предусмотрен действующим законодательством.

Таким образом, указанную в договоре безвозмездную передачу инвестором городу части построенного жилья и других объектов социально-инженерной инфраструктуры (либо их стоимостного выражения) надо квалифицировать как дарение. Именно отсутствие встречного гражданско-правового удовлетворения является основанием для такого вывода (ст. 572 ГК РФ). Следовательно, к этим отношениям должны применяться нормы главы 32 Гражданского кодекса о дарении.

А это в свою очередь означает, что застройщику не нужно включать указанные суммы в сводную ведомость затрат по объекту инвестирования. Финансовый результат по итогам реализации инвестиционного проекта определяется без учета сумм, выплаченных городу.

Таким образом, в налоговом учете стоимость переданного имущества является расходом, который не учитывается для целей налогообложения прибыли. Основанием служит пункт 16 статьи 270 НК РФ. А в бухгалтерском учете данные расходы отражаются по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы».

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Журнал Российский налоговый курьер

«Российский налоговый курьер» — бесплатный профессиональный сайт для бухгалтеров. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров про налоги, взносы и проверки
  • • Статьи по бухучету, отчетности в ФНС, пособиям и выплатам
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль