Налоговый учет организации-застройщика

297

Вопрос

  Организация осуществляет деятельность по строительству жилых домов, выполняя функции заказчика-застройщика. Привлечение денежных средств физических и юридических лиц на строительство объектов (многоэтажные жилые дома и помещения общественного и административного назначения) осуществляется на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ. С участниками долевого строительства заключены договоры участия в долевом строительстве.

1. В какой момент в целях налога на прибыль организации следует определить финансовый результат от своей деятельности по строительству дома: в момент получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо после передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства по актам приема-передачи?

2. Финансовый результат определять в целом по объекту или по каждой квартире, на которую заключен договор на день подписания акта ее приема-передачи?

3. Эти варианты определить для УСН, ОСН.

Ответ

 1. По общему правилу, средства, привлекаемые организацией застройщиком по договорам долевого участия для финансирования строительства признаются целевым финансированием и не учитываются при определении налоговой базы по прибыли (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом Минфин России в письме от 16.08.11 № 03-03-06/1/488 отметил, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 23.10.06 № А17-3489/5-2005 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 21.02.07 № 1273/07) согласился, что определять финансовый результат от строительства застройщику нужно только после подписания передаточных документов с дольщиками. Ведь акт приемки законченного строительством объекта является основанием для окончательной оплаты всех выполненных подрядчиком в соответствии с договором работ Исходя из положений статьи 271 НК РФ в целях налогообложения прибыли доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

Учитывая, что затраты, связанные со строительством жилого дома, застройщик осуществляет за счет аккумулированных на его счетах средств дольщиков и в налоговом учете указанные доходы и расходы не отражаются, по окончании строительства застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности на дату подписания документа о передаче объекта в эксплуатацию. К аналогичным выводам пришли и московские налоговики (письмо УФНС России по г. Москве от 29.12.11 № 16-15/126141@).

2.   На счет определения финансового результата в целом по объекту или по каждой квартире, Минфин России высказывался по-разному. В частности, в письмах от 07.02.11 № 03-03-06/1/77 и № 03-03-06/1/75 финансовое ведомство отметило: прибыль рассчитывается по каждому объекту долевого строительства. Позднее Минфин России (письмо от 16.09.11 № 03-03-06/1/554) согласился с тем, что в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту недвижимости (то есть по дому в целом, а не по каждой квартире). Далее финансовое ведомство вновь отметило, что моментом определения финансового результата признается дата передачи объекта долевого строительства, что равнозначно исчислению налоговой базы по каждой квартире (письмо от 26.10.11 № 03-07-10/17). В 2012 году финансовое ведомство указало, что  в рамках строительства одного объекта недвижимости (многоквартирного дома) застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по данному объекту недвижимости (письма от 03.02.12 № 03-03-06/1/62 и № 03-03-06/1/63).

По нашему мнению, компания в рассматриваемой ситуации может рассуждать следующим образом. Обязательство застройщика, действующего в рамках закона о долевом строительстве, нужно считать исполненным после завершения строительства дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию с момента передачи всех объектов участникам долевого строительства. Поэтому компания может определять финансовый результат от деятельности застройщика в целом по многоквартирному дому на дату подписания последнего по времени документа о передаче объекта долевого строительства участнику. При этом также должно выполняться условие о том, что завершено расходование денежных средств, полученных застройщиком от участников на установленные законом о долевом строительстве цели. Иначе рассуждать о финансовом результате будет преждевременно. Практика показывает, что суды соглашаются с такой логикой (например, постановления ФАС Северо-Западного от 23.11.10 № А56-89316/2009 округа, Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.11 № 09АП-18275/2011-АК).

В отношении пункта 3 Вашего вопроса напоминаем, что в соответствии с пунктом 4.1.5. условий сервиса «Вопрос эксперту», вы можете задать только один вопрос. Однако ответы на поставленные вопросы Вы можете получить, прочитав следующие статьи журнала «Российский налоговый курьер»:

Обоснование

1. В каком порядке застройщику необходимо начислить НДС на полученные средства и какую роль в этом играет назначение возводимого объекта, а также о том, какие средства учитывать в целях налога на прибыль Вы узнаете из нашей статьи «Особенности налогообложения операций в рамках долевого строительства со стороны застройщика» в журнале "Российский налоговый курьер", 2013, № 5,

Авторы А.В.Анищенко (аудитор) и А.М.Рабинович (методолог)

2. Можно ли заявить вычет НДС по актам № КС-2 до окончания строительства, и какой точки зрения придерживаются по этому вопросу чиновники и судьи, мы изложили в нашей статье «Суды признают обоснованным вычет НДС по актам N КС-2 до окончания строительства», опубликованный в журнале "Российский налоговый курьер", 2012, N 12,

автор В.Д.Смирнова (налоговый консультант)

3. Строительство — это процесс непростой, он часто сопряжен с многочисленными подготовительными и сопутствующими расходами. О том, какие это расходы и как правильно их учесть с налоговой точки зрения Вы узнаете в нашей статье «Налоговые тонкости учета подготовительных и сопутствующих строительству расходов», опубликованный в журнале "Российский налоговый курьер", 2013, N 12,

автор Н.А.Пенягина (эксперт)

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Журнал Российский налоговый курьер

«Российский налоговый курьер» — бесплатный профессиональный сайт для бухгалтеров. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров про налоги, взносы и проверки
  • • Статьи по бухучету, отчетности в ФНС, пособиям и выплатам
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль