Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества

99

Вопрос

ООО (Крым) имеет гос акт на земельный участок общей площадью 0,9 га. Состав учредителей в кол-ве 64 человек (идет уплотнение до 50 человек до конца 2015 года). Один из учредителей без согласования с другими участниками сделал кадастровые паспорта на каждого участника, т.е. был один документ по земельному участку на юр лицо, теперь их 64. Правомочны и законны ли действия одного из участников. Если будет выход одного из участника из состава учредителей, ему выплачивается денежный эквивалент его доли? а если в кадастровых паспортах теперь собственником каждый участник, т.е. Иванов, Петров и т.д. Как быть в такой ситуации.

Ответ

Имущество учредителей отделено от имущества созданного ими юридического лица (ст. 56 ГК РФ), при этом от имени организации вправе действовать без доверенности только ее исполнительный орган – то есть назначенный учредителями директор, а не один из учредителей (ст. 40 Закона об ООО). Соответственно, один из учредителей не имел права совершать какие-либо действия с имуществом организации, не имея на это доверенности от руководителя ООО. Если такой доверенности не было, указанные действия учредителя могут быть оспорены.

В данном случае нужно снова обратится в Росреестр (уже от имени организации) для изменения кадастрового плана земельного участка (с документом о праве собственности на участок и новым межевым планом, в котором участок не будет разделен между учредителями).

  1. Поскольку земельный участок принадлежит организации, один из учредителей не вправе был по собственной инициативе менять кадастровый паспорт земельного участка, поэтому действия учредителя могут быть оспорены в судебном порядке.
  2. В случае выхода учредителя из общества, ему выплачивается действительная стоимость его доли. При этом следует учесть, что если спорный земельный участок принадлежит ООО, даже в том случае, если он был внесен учредителем в качестве его вклада в уставной капитал, в случае выхода учредителя имущество остается у организации, а учредителю выплачивается только действительная стоимость его доли.

Обоснование

Гражданский кодекс РФ

«Статья 56. Ответственность юридического лица

1. Юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Особенности ответственности казенного предприятия и учреждения по своим обязательствам определяются правилами абзаца третьего пункта 6 статьи 113пункта 3 статьи 123.21пунктов 3-6 статьи 123.22 и пункта 2 статьи 123.23 настоящего Кодекса. Особенности ответственности религиозной организации определяются правиламипункта 2 статьи 123.28 настоящего Кодекса.

2. Учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом или другим законом.

Статья 53. Органы юридического лица

1. Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяются законом и учредительным документом. Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом подлежат включению в единый государственный реестр юридических лиц.

2. В предусмотренных настоящим Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.

3. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Такую же обязанность несут члены коллегиальных органов юридического лица (наблюдательного или иного совета, правления и т.п.).

4. Отношения между юридическим лицом и лицами, входящими в состав его органов, регулируются настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами о юридических лицах.

Статья 40 Закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»

1. Единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Единоличный исполнительный орган общества может быть избран также не из числа его участников.Договор между обществом и лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа общества, подписывается от имени общества лицом, председательствовавшим на общем собрании участников общества, на котором избрано лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, или участником общества, уполномоченным решением общего собрания участников общества, либо, если решение этих вопросов отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества, председателем совета директоров (наблюдательного совета) общества или лицом, уполномоченным решением совета директоров (наблюдательного совета) общества.

2. В качестве единоличного исполнительного органа общества может выступать только физическое лицо, за исключением случая, предусмотренного статьей 42 настоящего Федерального закона.

3. Единоличный исполнительный орган общества:

1) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

2) выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия;

3) издает приказы о назначении на должности работников общества, об их переводе и увольнении, применяет меры поощрения и налагает дисциплинарные взыскания;

4) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Федеральным законом или уставом общества к компетенции общего собрания участников общества, совета директоров (наблюдательного совета) общества и коллегиального исполнительного органа общества.

4. Порядок деятельности единоличного исполнительного органа общества и принятия им решений устанавливается уставом общества, внутренними документами общества, а также договором, заключенным между обществом и лицом, осуществляющим функции его единоличного исполнительного органа.

Письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 10.04.2013

«Вопрос: Образовательное учреждение получило кадастровые паспорта на здания, площадь их отличается от площади в тех. паспортах и свидетельствах о праве оперативного управления (округление сотых). Соответственное, в реестре гос. собственности площадь тоже не соответствует. Необходимо ли на основании кадастровых паспортов менять свидетельства оперативного управления? Что важнее - тех. паспорта или кадастровые паспорта? Какие документы необходимы для внесения изменений в свидетельства отностительно площади зданий?

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю рассмотрев Ваше обращение, сообщает следующее.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Таким образом, процесс государственной регистрации инициируется непосредственно правообладателем путем подачи соответствующего заявления, предусмотренного действующим законодательством.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В случае обращения с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним необходимо предоставить документы, подтверждающие законность произведенных изменений.

Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет понятие «реконструкция объектов капитального строительства» - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

На основании пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 17 той же статьи разрешение на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также при капитальном ремонте объектов капитального строительства.

Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами предъявляется документ об уплате государственной пошлины в соответствии с налоговым законодательством.

Согласно статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины, взимаемой с организации за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет 600 рублей за каждый объект недвижимого имущества. За повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество в связи с внесением также взимается оплата в размере 600 рублей.»

Из рекомендации Сергея Разгулина, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как рассчитаться с учредителем при выходе его из ООО

Условия выхода из общества

Учредитель (участник) может выйти из ООО, если такая возможность предусмотрена уставом организации. При этом ему должна быть выплачена стоимость части имущества организации, соответствующая его доле в уставном капитале. Это предусмотрено статьей 94Гражданского кодекса РФ и пунктом 1 статьи 26 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.*

Выход учредителей (участников) общества, в результате которого в обществе не остается ни одного участника, а также выход единственного учредителя (участника) из общества запрещен (п. 2 ст. 26 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ).

Ситуация: чем отличается продажа доли учредителя (участника) организации от выхода его из состава учредителей (участников) ООО

Есть два существенных отличия.

Во-первых, при выходе учредителя (участника) из состава общества организация не купит его долю, а выплатит за нее компенсацию, равную действительной стоимости доли. Сама доля автоматически перейдет в собственность организации.

Во-вторых, при выходе учредителя (участника) из общества к организации перейдет вся его доля в полном объеме. Продать же учредитель (участник) может не только всю долю, но и ее часть.

Это следует из пункта 1 статьи 21, пунктов 2 и 6.1 статьи 23 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.*

Заявление о выходе

Для выхода из ООО учредитель (участник) должен подать в организацию письменное заявление (постановление Президиума ВАС РФ от 18 января 2005 г. № 11809/04).

Со дня подачи этого документа доля участника перейдет к организации (п. 6.17 ст. 23 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ). Днем подачи заявления признается одна из следующих дат:

  • день его передачи в совет директоров (наблюдательный совет), руководителю общества или сотруднику организации, в обязанности которого входит передача заявления компетентному лицу;
  • день, когда обществом получено заявление, отправленное по почте.

Об этом сказано в подпункте «б» пункта 16 постановления Пленумов Верховного суда РФ и ВАС РФ от 9 декабря 1999 г. № 90/14.*

Пример оформления заявления о выходе участника из ООО

Уставный капитал ООО «Торговая фирма "Гермес"» составляет 100 000 руб. Он разделен на доли между тремя участниками. Один участник – А.С. Глебова решила выйти из состава учредителей, о чем написала в заявлении.

16 июля 2012 года Глебова отправила заявление в адрес «Гермеса» по почте с уведомлением о вручении. Общество получило заявление 23 июля 2012 года. Дату получения заявления «Гермесом» подтверждает оттиск календарного штемпеля на уведомлении.

Изменение устава

Если учредитель (участник) вышел из ООО до приведения устава общества в соответствие с новой редакцией Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ, то необходимо поступить следующим образом. Одновременно с регистрацией перехода доли нужно зарегистрировать изменения в уставе. Об этом сказано в письме ФНС России от 25 июня 2009 г. № МН-22-6/511.

В течение года со дня подачи заявления о выходе организация должна найти новых собственников доли учредителя (участника), вышедшего из общества. Ее можно распределить между другими учредителями (участниками), продать кому-то одному из них, реализовать третьим лицам и т. д. Об этом сказано в статье 24 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.

Новый состав участников организации должен быть отражен в списке участников общества. В этом документе помимо сведений о каждом участнике должны содержаться сведения о размере его доли, ее оплате, сведения о размере долей, принадлежащих самому обществу, датах их перехода к обществу и т. д. (п. 1 ст. 31.1 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ).

Внесение изменений в ЕГРЮЛ

В связи с выходом учредителя (участника) из общества организации нужно внести изменения в ЕГРЮЛ (подп. «д» п. 1 ст. 5 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ). Документы, необходимые для внесения изменений в реестр, перечислены в пункте 6 статьи 24 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ, статье 17 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ и письме ФНС России от 25 июня 2009 г. № МН-22-6/511.*

Выплата доли вышедшему участнику

Организация обязана выплатить учредителю (участнику) действительную стоимость его доли (п. 6.1 ст. 23 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ).

Действительную стоимость доли учредителя (участника), выбывающего из состава ООО, рассчитайте по формуле:

Действительная стоимость доли учредителя (участника) = Номинальная стоимость доли : Уставный капитал × Чистые активы

Такой порядок расчета установлен пунктом 2 статьи 14 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.

Порядок оценки чистых активов утвержден приказом от 29 января 2003 г. Минфина России № 10н и ФКЦБ № 03-6/пз. Несмотря на то что эти правила разработаны для акционерных обществ, ими могут воспользоваться и ООО, но только до тех пор, пока уполномоченный Правительством РФ орган исполнительной власти не определит порядок оценки чистых активов для ООО (п. 2 ст. 30 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ, письма Минфина Россииот 13 мая 2010 г. № 03-03-06/1/329от 7 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/791). Для расчета чистых активов используйте приложение к Порядку, утвержденному приказом от 29 января 2003 г. Минфина России № 10н и ФКЦБ № 03-6/пз.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© 2011–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Журнал Российский налоговый курьер

«Российский налоговый курьер» — бесплатный профессиональный сайт для бухгалтеров. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров про налоги, взносы и проверки
  • • Статьи по бухучету, отчетности в ФНС, пособиям и выплатам
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль