Передача расходов новому заказчику-застройщику

114

Вопрос

Предприятие было Заказчиком - застройщиком объекта, поэтому мы заключали от своего имени договора и принимали выполненные работы, оказанные услуги, которые учитывались на счете 08.03. Для оплаты выполненных договоров привлекались кредитные средства, проценты по которым капитализировались так же на счете 08.03. НДС принимался к возмещению из бюджета в обычном порядке. В настоящий момент заключен договор о передаче функций заказчика - застройщика другой организации. Планируется передать полученные работы и выполненные услуги новому заказчику по стоимости их приобретения. Передачу планируется осуществить в рамках выполнения договора технического надзора, условия которого предусматривают компенсацию заказчиком понесенных затрат. Само общество услуги не оказывало, но работы от подрядчиков принимал и проверял их качество. Просим пояснить: каким образом должна быть отражена передача данных расходов новому заказчику и каким образом необходимо учитывать НДС по работам, которые были получены от подрядчиков без НДС.

Ответ

Из вопроса не ясно: кем вы являетесь, какой договор заключили и что передаете.

Вы пишете о передаче функций заказчика-застройщика. И в то же время говорите, что передачу планируете осуществить в рамках выполнения договора технического надзора.

Дело в том, что если ваша компания – застройщик, то вы – владелец земельного участка, на котором ведете строительство (участок у вас в собственности или в аренде). Вы получили разрешение на строительство объекта на этом участке. И вы обеспечиваете на нем строительство объекта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Технический же заказчик – физлицо или организация, которые уполномочены застройщиком. И от имени застройщика:

- заключают договоры о строительстве;

-  подготавливают задания на выполнение указанных видов работ;

- предоставляют исполнителям необходимые материалы и документы;

- утверждают проектную документацию;

- подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

-  осуществляют иные функции.

Застройщик вправе осуществлять функции техзаказчика самостоятельно (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса).

То есть если вы не продаете и не передаете объект незавершенного строительства вместе с земельным участком другой организации, то вы остаетесь застройщиком. И сохраняете функции застройщика.

Но можете самостоятельно не выполнть функции техзаказчика, а передать их другой организации, заключив с ней договор.

Когда такой договор предусматривает, что техзаказчик осуществляет юридические и фактические действия от имени и за счет застройщика, отношения квалифицируются как агентские. То есть это будет посреднический договор (техзаказчик в соответствии с Градостроительным кодексом, действует от имени застройщика). Все права в отношении объекта строительства по такому договору принадлежат застройщику. Какие конкретно функции застройщик передает техзаказчику, он указывает в договоре (например, если чисто технадзор – это будет договор возмездного оказания услуг).

В этом случае застройщик не передет техзаказчику принятые от подрядчиков работы и услуги. Стоимость строительства по-прежнему формирует застройщик – на счете 08 (на основании отчетов техзаказчика и полученных от него подтверждающих документов).

А техзаказчик за свои услуги получает от застройщика вознаграждение (работы и услуги от подрядчиков у себя к учету он не принимает). При этом он может:

- участвовать в расчетах – то есть получать от заказчика деньги на оплату услуг исполнителей;

- либо получать только вознаграждение (а рассчитывается с исполнителем непосредственно застройщик).

Что касается НДС. Каким образом необходимо учитывать НДС по работам, которые были получены от подрядчиков без НДС? Стоимость таких работ учитываете в стоимости объекта без НДС, к вычету НДС не будет, так как подрядчик вам его не предъявлял. Но если определяете налоговую базу объекта (например, при его продаже), НДС начисляете с полной стоимости объекта, независимо от того, входят в нее работы с НДС или без НДС (письмо Минфина от 30 сентября 2016 г. №03-07-11/56905.)

То есть если вы – застройщик и продаете недостроенный объект вместе с участком другой организации (новому застройщику), то при передаче объекта по передаточному акту с полной стоимости начисляете НДС. (Цена продажи, даже если продаете по себестоимости, будет считаться рыночной, если вы не являетесь взаимозависимыми лицами). А входной НДС вы уже приняли к вычету.

В целом же учет НДС у застройщика зависит от цели и вида строительства. То есть от того, для чего он строит объект – для себя, на продажу, для инвестора (либо по договорам участия в долевом строительстве). И какой объект – жилой или нежилой.

При строительстве объекта для себя или на продажу застройщик регистрирует его по окончании строительства в собственность. И если объект нежилой и застройщик будет его использовать для себя - в деятельности, облагаемой НДС, или предполагает продать, он вправе принять входной НДС, который ему предъявили поставщики и подрядчики, к вычету.

Если объект не предназначен для облагаемой НДС деятельности, входной НДС застройщик учитывает в стоимости строительства - к вычету не берет (подп. 1, 4 п. 2 ст. 170 НК РФ).

То же самое, если это жилой дом на продажу (реализация жилья НДС не облагается на основании подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Если застройщик строит нежилой объект для инвестора (по инвестиционному договору) права на вычет входного НДС он не имеет. Передача объекта инвестору реализацией не признается (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Входной НДС, предъявленный подрядчиками и т. д., с затрат на строительство застройщик в этом случае выделяет и по окончании строительства передает инвестору по сводному счету-фактуре. К вычету сумму этого НДС принимает инвестор (если он является плательщиком НДС).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое

Ваша персональная подборка

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Подпишитесь на нас Вконтакте

    © 2011–2018 ООО «Актион бухгалтерия»

    Журнал «Российский Налоговый Курьер» –
    специализированный практический журнал для главных бухгалтеров, аудиторов и налоговых консультантов

    Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Российский Налоговый Курьер». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. 

    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62249 от 03.07.2015

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Чтобы читать дальше, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

    Мы вынуждены сделать доступ по регистрации, чтобы обеспечить качество публикаций и защитить авторские права редакции.

    После регистрации у вас будет доступ ко всем материалам и сервисам на портале.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    Это займет не больше 1 минуты
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте!

    Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам для бухгалтера на сайте.

    Мы вынуждены сделать доступ по регистрации, чтобы обеспечить качество публикаций.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    и скачать файл
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль