Российский налоговый курьер

Как выгодней ИП сдать в аренду несколько помещений, одному арендатору?

2 октября 2018
99
Средний балл: 0 из 5

Вопрос

Если ИП сдает в аренду два соседних помещения одному арендатору согласно одному договору аренды, то в заявлении на патент можно их представить как один объект с общей суммарной площадью с целью уменьшения ПВД? В одном заявлении на патент два обособленные соседние помещения с разными площадями отражаются как два отдельных объекта или как один объект с суммарной площадью? (адрес один, договор аренды один). ИП владеет только частью здания (два помещения). Эту часть здания он сдает в аренду одному арендатору по одному договору. В данном случае, эти два помещения заявляются как один объект с суммарной площадью или как два отдельных объекта? В письме Минфина России от 28.08.2015 № 03-11-09/49752 о применении патентной системы указано, что индивидуальный предприниматель, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (т.е. обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю на праве собственности, определяет ПВД исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений. Я так понимаю, что под общей площадью подразумевается один объект с суммарной площадью всех помещений. Так ли?

Ответ

Отвечает Лилия Габсалямова, эксперт по налогам и сборам. 

Если у предпринимателя есть несколько помещений, которые он сдает одному арендатору, то выгоднее купить общий патент. В заявлении на патент указывайте общую площадь помещений. В этом случае, нужно, чтобы в договоре аренды было прописано, что предприниматель сдает один объект (письмо ФНС России от 30.09.2014 № ГД-3-3/3296@).


Обоснование

Из рекомендации

Александра Косолапова, начальника отдела налогообложения малого бизнеса и сельского хозяйства департамента налоговой и таможенной политики Минфина России, доктора экономических наук, заслуженный экономист РФ

Как на ПСН рассчитать налог и перечислить его в бюджет

Ситуация Пример Как заявлять Основание
Объект сдается в аренду целиком одному арендатору* У предпринимателя в собственности здание (500 кв. м), зарегистрированное как единый объект. Все 500 кв. м арендует одна организация Целое здание будет одним объектом. Заявлять нужно площадь 500 кв. м Письма Минфина России от 4 февраля 2016 № 03-11-12/5414, от 28 августа 2015 г. (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 марта 2016 № СД-4-3/5270), № 03-11-09/49752 и от 12 апреля 2013 № 03-11-09/12205 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 16 мая 2013 № ЕД-4-3/8777)
Объект сдается в аренду по частям сразу нескольким арендаторам

У предпринимателя в собственности здание (500 кв. м) с разными помещениями: 240 кв. м, 160 кв. м и 100 кв. м.

Ситуация 1. В аренду сдаются не все помещения: 240 кв. м – одному арендатору, а 100 кв. м – другому.

Ситуация 2. Все помещения сданы в аренду: 240 кв. м – первому арендатору, 160 кв. м – второму и 100 кв. м – третьему

Каждое из сданных в аренду помещений будет являться обособленным объектом (обособленной площадью), и в патенте их нужно заявить отдельно
Объект сдается в аренду по частям и только одному арендатору* У предпринимателя в собственности здание (500 кв. м) с разными помещениями: 240 кв. м, 160 кв. м (в аренду не сдается) и 100 кв. м. Два помещения – 240 кв. м и 100 кв. м – он сдает в аренду одному арендатору по одному договору Каждое из сданных в аренду помещений будет являться обособленным объектом (обособленной площадью), и в патенте их нужно заявить отдельно Письмо Минфина России от 28 августа 2015 № 03-11-09/49752 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 марта 2016 № СД-4-3/5270)

Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», №4, апрель 2016

Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду

Ситуация № 2. Предприниматель сдает в аренду несколько помещений

Если у бизнесмена несколько помещений, то можно оформить один документ на все помещения сразу либо приобретать патенты на каждый объект отдельно. Второй вариант особенно удобен, если вы постепенно будете находить арендаторов и заключать с ними договоры.

Вообще стоимость патента рассчитывается по каждому обособленному объекту. И если в патенте несколько объектов, то потенциальный доход надо определять по каждому из них, а затем результаты складывать. Количество объектов надо определять по договорам аренды.

Если предприниматель сдает помещения разным арендаторам, то объектов будет столько же, сколько договоров. В этом случае в заявлении на получение патента надо указать каждый сдаваемый объект, его адрес, площадь. То есть в этой ситуации бизнесмену неважно, что приобретать: отдельный патент на каждый объект или общий на несколько. Поскольку итоговые суммы и в том и в другом случае совпадут.

Но вот если у предпринимателя есть помещения, которые он сдает как один объект одному арендатору, то выгоднее купить общий патент. Тогда укажите в заявлении на патент общую площадь помещений. Рассмотрим ситуации на примере.*

ПРИМЕР 1.

Расчет стоимости патента по нескольким объектам. У предпринимателя В.Д. Кузнецова в собственности находятся два офиса в одном нежилом здании. Имущество расположено в Московской области. Бизнесмен заключил два договора аренды на сдачу помещений. Площадь одного офиса — 40 кв. м. Площадь второго офиса — 100 кв. м.

Поскольку на каждый офис предприниматель заключил отдельный договор аренды, помещения являются обособленными. Потенциальный годовой доход по офису в 40 кв. м равен 199 207 руб. А доход второго помещения в 100 кв. м — 959 733 руб. (Закон Московской области от 06.11.2012 № 164/2012-ОЗ). Предположим, что В.Д. Кузнецов решает купить патент сроком на 12 месяцев, соответственно потенциальный годовой доход в этой ситуации не нужно корректировать в сторону уменьшения.

Бизнесмен вправе приобрести общий патент на два офиса. Тогда общий потенциальный доход равен 1 158 940 руб. (199 207 руб. + 959 733 руб.). Стоимость общего патента на год составит 69 536,4 руб. (1 158 940 руб. × 6%).

Если же предприниматель решит купить отдельные патенты на каждый офис, то ему нужно заплатить налог в размере 11 952,42 руб. (199 207 руб. × 6%) и 57 583,98 руб. (959 733 руб. × 6%). А общая стоимость двух патентов также равна 69 536,4 руб.

Теперь предположим, что бизнесмен сдал оба помещения в аренду одному арендатору. Тогда в договоре можно предусмотреть общую площадь двух офисов, то есть сдать их как один объект. В этом случае площадь объекта составит 140 кв. м (100 кв. м + 40 кв. м). Доходность такого объекта равна 959 733 руб. А стоимость патента по двум офисам, сданным в аренду как один объект на год, составит 57 583,98 руб. (959 733 руб. × 6%). То есть экономия ИП равна 11 952,42 руб. (69 536,4 руб. – 57 583,98 руб.).*

Чтобы купить патент по нескольким помещениям как на один объект, надо в договоре аренды прописать, что ИП сдает один объект (письмо ФНС России от 30.09.2014 № ГД-3-3/3296@).*

Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

Этот документ спасет от обидных штрафов и защитит от ошибок. Актуальность подтверждена экспертами «Упрощенки». Зарегистрируйтесь, скачайте и сразу используйте в работе!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Зарегистрируйтесь или войдите через соц.сети!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
ИЛИ ВОЙДИТЕ ЧЕРЕЗ СОЦСЕТИ:
Зарегистрироваться

Из-за нового МРОТ бухгалтеры пересчитают зарплаты работников задним числом

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.