✫Подписка со скидкой 50 %! >>> | Подробности по ☎ 8 800 550-15-57
Российский налоговый курьер

В каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории?

  • 19 ноября 2018
  • 3

Вопрос

НДФЛ при отчуждении (продажа, обмен) недвижимого имущества. Разъясните ситуацию. Продаю/меняю земельный участок и дом на нем в 2017 г. право собственности на земельный участок наступило в 2016 г, на дом в 2015. Отчуждаю дом по договору мены на квартиру, с указанием в договоре равнозначной цены на объекты в размере 700 тыс.руб. Земельный участок под ним – по договору купли- продажи по цене 70% от кадастровой. Возникает вопрос относительно уплаты НДФЛ со сделки. Правильно ли я понимаю следующее: НДФЛ с продажи участка рассчитываю по новым правилам (с 01.01.2016)=(сумма сделки по договору (70% от кадастра)-вычет 1000 000 руб.)*13%; - НДФЛ с дома не возникнет, т.к. считаю по старым правилам (до 01.01.2016), используя имущественный вычет в размере понесенных расходов при обмене, а это 700 тыс. руб. Если верно, не возникнет ли при подаче декларации 3-НДФЛ за 2017 г. вопросов у ИФНС по операции обмена, а именно использованный вычет 700 т.р. Какими нормативными актами можно будет в этом случае аппелировать?

Ответ

Отвечает Александр Родионов, заместитель руководителя экспертной поддержки по налогам и сборам

В данном случае речь идет совершенно о двух разных вычетах.

При продаже имущества доход от реализации можно уменьшить на:

1) имущественный вычет

2) расходы по приобретению имущества.

В ситуации http://usn.1gl.ru/#/document/11/15651/el76/ речь идет об имущественном вычете при приобретении объекта, а не при его реализации. То есть об имущественном вычете, который предоставляется один раз в жизни при приобретении. Данная ситуация никоим образом не связана с реализацией.

То есть при реализации земельного участка и дома Вы правильно определили, что по земельному участку доход не ниже 0,7*кадастровая стоимость. При этом доход от его реализации можно уменьшить на 1.000.000, либо на расходы по его приобретению.

При продаже дома доход от его реализации можно уменьшить либо на 1.000.000, если при продаже земельного участка не пользоваться данным вычетом, либо на расходы, связанные с приобретением дома – то есть расходы на строительство.

Уменьшить доход от продажи дома на расходы по приобретению квартиры нельзя, так как приобретение квартиры – это имущественный вычет при приобретении, а не при реализации.


Однако в декларации 3-НДФЛ заявляется как имущественный вычет при продаже, так и имущественный вычет при приобретении. То есть в общей массе имущественный вычет при приобретении будет уменьшать базу от реализации дома.

Но именно как имущественный вычет при приобретении, который предоставляется один раз в жизни и ограничен 2.000.000

Обоснование

Из рекомендации

Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Как получить налоговый вычет при продаже имущества: квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д

Внимание: рекомендация составлена о правилах получения имущественных вычетов по тем объектам, право собственности на которые возникло начиная с 1 января 2016 года.

Для объектов, приобретенных ранее, вычет предоставят по старым правилам (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).


Нерезидент
 уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:

Применить оба способа одновременно нельзя (письмо ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.


Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее минимального предельного срока или трех лет

Для применения имущественного налогового вычета не имеет значения количество проданных объектов. Но размер вычета зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т. п.). Подробнее об этом см. таблицу.

Человек, продавший личное имущество, которым он владел менее минимального предельного срока или трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб.

Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждаются письмами Минфина России от 11 июня 2010 г. № 03-04-05/7-328от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/18от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/17.

Вместо имущественного вычета доходы от продажи имущества человек может уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).


Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет на покупку квартиры по договору мены

Да, можно, но только на сумму доплаты (без учета процентов). Если же человек приобретает квартиру без доплат (когда стоимость приобретаемой квартиры меньше или равна стоимости передаваемого жилья), то право на имущественный вычет у него не возникает.

Один раз в жизни при приобретении (строительстве) жилья человек вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом (подп. 3 п. 1п. 11 ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер вычета на покупку – 2 000 000 руб. На проценты по целевому кредиту (займу или рассрочке) на приобретение (строительство) жилья может быть предоставлен вычет в пределах 3 000 000 руб. В большем размере имущественные налоговые вычеты получить нельзя. Такие правила установлены пунктами 34 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

По договору мены каждая из сторон одновременно признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В связи с чем к договору мены применяются общие правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Минфин России в письмах от 19 августа 2011 г. № 03-04-08/4-150от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515от 26 декабря 2008 г. № 03-04-05-01/479 указал следующее. По договору мены человек получает в собственность новую квартиру, в связи с чем несет фактические затраты в виде стоимости передаваемой квартиры, а также доплаты разницы в цене (если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой) (п. 2 ст. 567п. 2 ст. 568 ГК РФ). Факт осуществления расходов в виде стоимости передаваемой квартиры вытекает из сущности договора мены и подтверждается указанным договором. Поэтому при приобретении квартиры по договору мены человек вправе получить имущественные налоговые вычеты в размере стоимости передаваемой квартиры, суммы доплаты (при ее наличии) и процентов (с учетом установленного ограничения). При этом предоставление вычета не зависит от того, приобреталась квартира с доплатой или без. Есть пример судебного решения, подтверждающего такую точку зрения (см. определение Свердловского областного суда от 1 февраля 2011 г. № 33-1008/2011).

ФНС России считает, что вычет можно получить только в том случае, когда стоимость передаваемой квартиры меньше, чем стоимость приобретаемой (т. е. при наличии доплаты за приобретаемую квартиру). Если же человек приобретает квартиру без доплат (когда стоимость приобретаемой квартиры меньше или равна стоимости передаваемого жилья), то право на имущественный вычет у него не возникает. Об этом сказано в письмах от 5 мая 2010 г. № ШС-37-3/1160от 3 августа 2009 г. № 3-5-04/1155от 5 мая 2009 г. № 3-5-04/547.

Свою позицию налоговое ведомство обосновывает так. В состав документов, необходимых для получения имущественного налогового вычета, входят, в частности, документы, подтверждающие оплату расходов на покупку жилья (подп. 67 п. 3 ст. 220 НК РФ). В рамках договора мены представить указанные документы можно, только если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой. В такой ситуации человек, приобретающий квартиру, доплачивает разницу в цене (если иное не установлено договором) (п. 2 ст. 568 ГК РФ). А значит, он имеет право получить имущественный налоговый вычет на покупку в размере фактической доплаты (не превышающей 2 000 000 руб. без учета процентов). В судебной практике есть пример решений, подкрепляющих такую позицию (см. определение Омского областного суда от 7 июля 2010 г. № 33-4065/2010).

Кроме имущественного налогового вычета, связанного с приобретением имущества, человек может получить имущественный вычет, связанный с продажей имущества.

Пример определения размера имущественного налогового вычета при приобретении квартиры по договору мены. Обмениваемые товары признаются равноценными

П.А. Беспалову принадлежит автомобиль стоимостью 1 500 000 руб. (в собственности менее трех лет). В 2014 году он решил обменять принадлежащий ему автомобиль на однокомнатную квартиру. Стороны сделки признали обмен равноценным. Стоимости обмениваемых товаров на момент заключения договора мены соответствуют уровню рыночных цен.

Следуя разъяснениям Минфина России, Беспалов решил претендовать на имущественный налоговый вычет.

Размер имущественного налогового вычета составит:

  • в связи с приобретением квартиры 1 500 000 руб. (1 500 000 руб. < 2 000 000 руб.);
  • в связи с продажей автомобиля 250 000 руб.
Рекомендации по теме

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Зарегистрируйтесь или войдите через соц.сети!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Зарегистрируйтесь и продолжайте читать
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.