✫Подписка со скидкой 50 %! >>> | Подробности по ☎ 8 800 550-15-57
Российский налоговый курьер

Будет ли увеличен земельный налог для физического лица в зависимости от назначения использования сданного в аренду помещения?

  • 21 ноября 2018
  • 2

Вопрос

Физическое лицо сдает нашей организации часть отдельно-стоящего нежилого помещения для наших хозяйственных нужд (под базу для ремонта собственного автотранспорта). В связи с этим возникают следующие вопросы: Нужно ли в договоре аренды указывать назначение использования этого помещения. Назначение этого помещения при покупке было под овощехранилище. Как повлияет на собственника помещения смена назначения его использования. Будет ли увеличен земельный налог для физического лица в зависимости от назначения использования сданного в аренду помещения.

Ответ

Отвечает Алла Пыжова, эксперт по налогам и сборам

1. арендатор должен согласовывать цели использования арендованного помещения с арендодателем.

Переоборудования овощехранилища под базу для ремонта транспорта неизбежно потребует проведение ремонта (возможно, капитального), или перепланировки помещения. Арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Арендодатель несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Понесенные убытки арендодатель может взыскать с арендатора.

Кроме того, между сторонами договора по окончании срока аренды может возникнуть спор о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, но только если:

  • неотделимые улучшения произведены арендатором за свой счет;
  • неотделимые улучшения произведены арендатором с согласия арендодателя;
  • иное не предусмотрено в договоре аренды.

Соответственно, если ремонт овощехранилища не был согласован с арендодателем, арендатор не сможет потребовать от него возмещения его стоимости и стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без ведома и согласия арендодателя.

Таким образом, если в договоре аренды предусмотрено, что недвижимость передается в аренду именно как овощехранилище, лучше подписать дополнительное соглашение к договору аренды и изменить цель использования помещения. Также в договоре аренды лучше установить возможность проведения ремонта и перепланировки помещения, и порядок распределения расходов на них (это позволит избежать в будущем споров с арендодателем и претензий контролирующих органов).

2. это зависит от того, какое именно целевое назначение у земельного участка, на котором размещается бывшее овощехранилище.

Статья 42 Земельного кодекса РФ и ст. 37 Градостроительного кодекса РФ предусматривают обязанность собственника земли использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В регионе могут быть установлены пониженные ставки при определенном виде использования земли. Но если земельный участок фактически для этих целей не используется, налог может быть пересчитан с учетом ставки земельного налога в отношении определённого вида и категорий земельных участков, а также целями его фактического использования.

Соответственно, если собственник не использует участок в соответствии с зарегистрированным видом его использования, ИФНС может рассчитать ему земельный налог с учетом повышенной ставки.

Кроме того, нужно учесть, что использование земельного участка не по целевому назначению влечет и наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (часть 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Поэтому, чтобы избежать негативных последствий, собственнику лучше или изменить целевое назначение земли, или использовать ее по назначению.

Обоснование

Из рекомендации Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как организации рассчитать земельный налог

Чтобы рассчитать земельный налог, нужно знать:

  • кадастровую стоимость земельного участка;
  • налоговую ставку.

Такие правила содержатся в статьях 396394 и 390 Налогового кодекса РФ.

Начиная с 2015 года самостоятельно рассчитывать земельный налог должны только организации. Для предпринимателей, так же как и для других граждан – владельцев земельных участков, сумму земельного налога рассчитают налоговые инспекции.

Такой порядок установлен пунктами 2 и 3 статьи 396 Налогового кодекса РФ.

Кадастровая стоимость

При расчете земельного налога используйте кадастровую стоимость каждого земельного участка, установленную на 1 января года, являющегося налоговым периодом (абз. 1 п. 1 ст. 391 НК РФ). Если земельный участок был образован в течение налогового периода, используйте кадастровую стоимость, установленную на дату внесения в Единый государственные реестр недвижимости (ЕГРН) сведений, на основании которых эта стоимость определяется (абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ).

О том, нужно ли рассчитывать земельный налог, если кадастровая стоимость земли не определена, см. Кто должен платить земельный налог.

Налоговые ставки

Налоговые ставки по земельному налогу устанавливаются местными нормативно-правовыми актами, которыми земельный налог вводится на территории того или иного муниципального образования (п. 2 ст. 387 НК РФ).

Налоговые ставки для земельного налога, установленные местным законодательством, не могут превышать:

  • 0,3 процента для земель, предоставленных (приобретенных) для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства, под жилищно-коммунальными объектами, сельскохозяйственных земель. Эта ставка применяется также для земель, ограниченных в обороте в связи с использованием для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. При этом порядок подтверждения статуса таких участков определяет Минэкономразвития России. Об этом сказано в письме Минфина России от 29 мая 2014 г. № 03-05-04-02/25629;
  • 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Налоговые ставки могут быть дифференцированы в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

Такие правила предусмотрены статьей 394 Налогового кодекса РФ.

При этом неосвоение земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога, предусмотренной пунктом 1 статьи 394 Налогового кодекса РФ (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54).

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность для жилищного строительства, земельный налог (авансовые платежи по налогу) нужно рассчитать, умножив ставку налога на два. Это необходимо делать в течение первых трех лет строительства вплоть до госрегистрации прав на построенный объект недвижимости. Об этом сказано в пункте 15 статьи 396 Налогового кодекса РФ.

При этом на земельные участки, предоставленные организации на праве постоянного (бессрочного) пользования для жилищного строительства, данное правило не распространяется. То есть применять повышающие коэффициенты при расчете земельного налога не нужно. Об этом сказано в письме Минфина России от 10 мая 2007 г. № 03-05-06-02/40.

Чтобы рассчитать земельный налог по итогам года (в течение первых трех лет строительства), используйте формулу:

Земельный налог = Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога × 2


Для расчета авансового платежа используйте формулу:

Авансовый платеж по земельному налогу = 1/4 × Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога × 2

Применять двойную налоговую ставку нужно начиная с даты госрегистрации прав на земельный участок.

Если жилищное строительство на земельном участке продолжается более трех лет, ставку налога необходимо увеличивать в четыре раза. Четырехкратная ставка применяется начиная с периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты госрегистрации прав на построенный объект недвижимости.

Если жилой дом построен (зарегистрирован как собственность) менее чем за три года, земельный налог (авансовые платежи по налогу), уплаченный в двойном размере, пересчитайте исходя из обычной ставки. Излишне уплаченные суммы налога (авансовых платежей) можно вернуть или зачесть в счет будущих платежей.

Такие правила установлены пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса РФ. Они применяются при расчете земельного налога начиная с 2015 года. При налогообложении земельных участков в предыдущих налоговых периодах применялись другие правила.

Ситуация: как применять повышающий коэффициент к ставке земельного налога. Категорию земли с «сельскохозяйственной» изменили на «жилищное строительство» в середине года. С даты госрегистрации новой категории до дня окончания строительства прошло более трех лет

Земельный налог за год, в котором изменили категорию земли, рассчитайте без повышающего коэффициента. Со следующего года и до тех пор, когда истекут три года с даты изменения, – с коэффициентом 2. Далее до окончания строительства – с коэффициентом 4.

В главе 31 Налогового кодекса РФ нет специальных правил для случая, когда вид использования земли изменили в течение налогового периода. Поэтому руководствуйтесь общим порядком.

Коэффициент за год, в котором изменили категорию земли

За год, в котором зарегистрировали изменение категории земли, налог рассчитайте исходя из кадастровой стоимости и ставки налога для сельхозземель. Повышающий коэффициент 2 не применяйте.

Когда в середине года переводите землю из одной категории в другую, кадастровая стоимость может измениться. Но на расчет земельного налога в течение года это не влияет. Поскольку в расчет надо брать кадастровую стоимость земельного участка, установленную на 1 января года, который является налоговым периодом. Новую кадастровую стоимость учтите со следующего года.

Коэффициенты за последующие годы стройки

Со следующего года налог платите исходя из кадастровой стоимости и ставки налога для земель под жилищное строительство. Для расчета налога используйте данные на 1 января этого года. С этого момента применяйте повышающий коэффициент 2. По двойной ставке налог рассчитывайте в течение трех лет с изменения категории земли. Далее до окончания строительства берите в расчет коэффициент 4.

Важно: трехлетний срок отсчитывайте именно с даты госрегистрации изменения категории земельного участка. И если объект построили (зарегистрировали как собственность) менее чем за три года, земельный налог и авансы, уплаченные в двойном размере, пересчитайте исходя из обычной ставки. Излишне уплаченный налог и авансы верните или зачтите в счет будущих платежей.

Это следует из пункта 1 статьи 391, пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержат письма Минфина России от 10 октября 2012 г. № 03-05-05-02/104от 9 октября 2012 г. № 03-05-05-02/101 и от 9 июля 2008 г. № 03-05-04-02/40 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 июля 2008 г. № ШТ-6-3/531).

Расчет налога по нескольким коэффициентам

За год, в котором время стройки превысило трехлетний срок или компания зарегистрировала право собственности на построенный объект, налог рассчитайте с учетом нескольких коэффициентов. Для этого рассчитайте коэффициент строительства:

Коэффициент «Период стройки – до 3 лет» = Количество полных месяцев с начала года до момента превышения трехлетнего срока строительства : Количество календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде
Коэффициент «Период стройки – более 3 лет» = Количество полных месяцев с момента превышения трехлетнего срока строительства до регистрации объекта строительства. Если стройка не закончена в налоговом (отчетном) периоде – до конца периода : Количество календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде

Коэффициент «Период после регистрации объекта строительства» = Количество полных месяцев с момента регистрации объекта строительства : Количество календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде

Когда определяете количество полных месяцев соответствующего периода стройки, в которых нужно применить новый коэффициент, учитывайте месяц, в котором трехлетний срок превышен (право собственности на объект зарегистрировано) в период с 1-го по 15-е число включительно.

Налог за каждый период стройки рассчитайте по формулам:

Земельный налог «Период стройки – до 3 лет» = Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога × Коэффициент 2 × Коэффициент «Период стройки – до 3 лет»
Земельный налог «Период стройки – более 3 лет» = Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога × Коэффициент 4 × Коэффициент «Период стройки – более 3 лет»

Земельный налог «Период после регистрации объекта строительства» = Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога × Коэффициент 1 × Коэффициент «Период после регистрации объекта строительства»

Общую сумму земельного налога по такому земельному участку определите так:

Сумма налога по земельному участку = Земельный налог «Период стройки – до 3 лет» + Земельный налог «Период стройки – более 3 лет» + Земельный налог «Период после регистрации объекта строительства»

Декларация

Составляя декларацию по земельному налогу, заполните несколько разделов 2 декларации. В разделе 2 декларации укажите:

  • по строке 140 – количество полных месяцев применения коэффициента (2, 4 или 1);
  • по строке 160 – значение коэффициента строительства в виде десятичной дроби с точностью до сотых долей.

Такие выводы можно сделать из пункта 7 статьи 396 Налогового кодекса РФ, пунктов 5.17–5.19 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 28 октября 2011 г. № ММВ-7-11/696. Подтверждают это и сотрудники Минфина России в своих частных разъяснениях.

Расчет налога

Чтобы рассчитать земельный налог по итогам года, используйте формулу:

Земельный налог = Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога


Чтобы рассчитать земельный налог по участку, который находится на территории нескольких муниципальных образований, нужно определить сумму налога по каждой его части. Для этого воспользуйтесь формулой:

Земельный налог по части участка, находящейся на территории одного муниципального образования = Кадастровая стоимость части земельного участка, находящейся на территории этого муниципального образования (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Налоговая ставка земельного налога, установленная на территории этого муниципального образования


Такие правила установлены в пункте 1 статьи 396 Налогового кодекса.

Если местным законодательством установлены отчетные периоды по земельному налогу (I, II и III кварталы календарного года (п. 2 ст. 393 НК РФ)), то в течение года организация должна рассчитывать по нему авансовые платежи.

Для расчета авансового платежа используйте формулу:

Авансовый платеж по земельному налогу = 1/4 × Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога


Если отчетные периоды не установлены, перечислять авансовые платежи не нужно.

Такой порядок следует из положений пунктов 6 и 9 статьи 396 Налогового кодекса РФ.

Земельный налог, подлежащий уплате по итогам календарного года, рассчитайте по формуле:

Земельный налог = Земельный налог, рассчитанный за календарный год Авансовые платежи по земельному налогу, уплаченные в течение календарного года


Такой порядок определен пунктом 5 статьи 396 Налогового кодекса РФ. Применяйте его только тогда, когда местным законодательством установлены отчетные периоды по налогу.

Подробнее об уплате земельного налога см. Как перечислить земельный налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет.

Если вещное право на земельный участок возникает или прекращается в течение года, то земельный налог (авансовые платежи по налогу) рассчитайте с учетом коэффициента Кв:

Коэффициент Кв = Количество полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании) в данном налоговом (отчетном) периоде : Количество календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде


При определении количества полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании), учитываются месяцы, в которых вещное право на участок возникло в период с 1-го по 15-е число включительно (прекратилось в период с 16-го по последнее число включительно). Месяцы, в которых право на участок возникло в период с 16-го по последнее число месяца (прекратилось в период с 1-го по 15-е число включительно), при определении количества полных месяцев не учитываются.

Земельный налог рассчитайте по формуле:

Земельный налог (с учетом Кв) = Земельный налог × Коэффициент Кв


Для расчета авансовых платежей по земельному налогу используйте формулу:

Авансовый платеж по земельному налогу (с учетом Кв) = Авансовый платеж по земельному налогу × Коэффициент Кв


Такой порядок следует из положений пункта 7 статьи 396 Налогового кодекса РФ, пунктов 5.17–5.19 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 28 октября 2011 г. № ММВ-7-11/696.

Из Земельного кодекса Российской Федерации

Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

  • использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
  • осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
  • своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
  • своевременно производить платежи за землю;
  • соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий».

Из статьи журнала «Учет. Налоги. Право», №10 Март 2010

Пониженная ставка земельного налога не зависит от уставной деятельности

«У нашей компании есть земельный участок, который относится к сельскохозяйственным угодьям. Сами мы его для сельхозпроизводства не используем, а сдаем в аренду. Причем арендатор использует землю по ее прямому назначению. Вправе ли наша компания в этом случае платить земельный налог по ставке, установленной для земель сельскохозяйственного назначения?..»

Из письма главного бухгалтера Юлии Каплун,г. Щербинка Московской обл.

Юлия, это спорный вопрос. Когда деятельность арендодателя не связана с сельским хозяйством, налоговые инспекторы на местах пересчитывают налог по ставке, которая установлена для прочих земельных участков. Ведь, по мнению чиновников, налог по пониженной ставке могут платить лишь те собственники, уставной и фактической деятельностью которых является производство сельскохозяйственной продукции (письмо Минфина России от 04.03.08 № 03-05-05-02/10). Пониженная ставка, по их мнению, это льгота за риск, связанный с сельхозпроизводством. Арендодатель, получая фиксированную плату, таких рисков не несет. Поэтому следует использовать обычную ставку налога.

Однако свое право на пониженную ставку в подобных случаях можно отстоять в суде (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.02.10 № КА-А41/553-10). В нем судьи пришли к выводу, что право компании на ставку, установленную для земель сельскохозяйственного назначения, не зависит от уставной и фактической деятельности собственника участка.

Главное, чтобы выполнялись условия, которые перечислены в подпункте 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса. Во-первых, чтобы в правоустанавливающих документах была предусмотрена возможность использования земельного участка для сельхозпроизводства. Во-вторых, чтобы участок фактически использовался для этих целей. Специальных требований к собственнику земли и видам его деятельности Налоговый кодекс, по мнению судей, не предъявляет.

Рекомендации по теме

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Зарегистрируйтесь или войдите через соц.сети!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Зарегистрируйтесь и продолжайте читать
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.