Российский налоговый курьер

Сколько патентов должен получить ИП, если он сдает несколько нежилых помещений и земельных участков по разным адресам общей площадью 500 кв. м. ?

29 ноября 2018
366
Средний балл: 0 из 5

Вопрос

Индивидуальный предприниматель (ИП) применяет УСН (6% доходы), оказывая услуги: - по сдаче в аренду нежилых помещений и земельных участков на праве собственности; -по сдаче в субаренду земельного участка на праве договора аренды. С февраля ИП хочет подать заявление на применение Патентной системы налогообложения (ПСН). Сколько патентов должен получить ИП, если он сдает несколько нежилых помещений и земельных участков по разным адресам общей площадью 500 кв. м. По каждому свидетельству на право собственности или на общую площадь сдаваемых в аренду помещений и земельных участков? Если земельный участок находится в долгосрочной аренде, может ли ИП при сдаче данного участка в субаренду применять ПСН? Как рассчитать сумму налога по УСН за январь, если с февраля ИП применяет ПСН. Можно ли уменьшить налог на всю сумму уплаченных пенсионных взносов за год?

Ответ

Отвечает Ксения Рупасова, эксперт по налогам и сборам

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную систему налогообложения (далее - ПСН). При этом сдаваемое в аренду имущество должно принадлежать ИП на праве собственности. То есть в отношении доходов от сдачи земельного участка в субаренду ИП не вправе применять ПСН (независимо от срока аренды и иных факторов)

То есть после приобретения патента ИП совмещает два режима: ПСН в отношении деятельности по сдаче в аренду собственного имущества, и УСН (6%) по доходам от сдачи имущества в субаренду. Вы вправе сохранить УСН (для доходов, которые будут получены в следующих периодах при сдаче в аренду собственного имущества, или доходов от иных видов деятельности (например, по субаренде)) или отказаться о УСН. Подробнее – см. Можно ли перейти с упрощенки на патент в середине годаМожно ли перейти с упрощенки на патент в середине года.

Стоимость патента рассчитывается по каждому обособленному объекту. Количество объектов надо определять по договорам аренды. То есть если предприниматель сдает помещения разным арендаторам, то объектов будет столько же, сколько договоров. В этом случае в заявлении на получение патента надо указать каждый сдаваемый объект, его адрес, площадь. И потенциальный доход надо определять по каждому из них, а затем результаты складывать. Подробнее – см. Рекомендация и статья ниже.

Специальных правил перехода с УСН на ПСН не предусмотрено налоговым законодательством. Поэтому учет доходов по деятельности от сдачи в аренду собственной недвижимости до перехода на ПСН следует осуществлять в общеустановленном порядке. Так, в налогооблагаемую базу включаются доходы от сдачи имущества в аренду, оплаченные до перехода на УСН (в том числе, авансы). При этом ИП может уменьшить единый налог на сумму страховых взносов, уплаченных в бюджет за текущий год. При ПСН страховые взносы на собственное страхование не учитываются. Однако в рассматриваемой ситуации ИП совмещает УСН и ПСН. В таком случае сумма единого налога может быть уменьшена на всю сумму взносов, уплаченных на собственное страхование за 2017 год (при условии отсутствия наемного персонала) (см., Как предпринимателю учитывать страховые взносы, если он совмещает УСН и ПСН). Подробнее об общих правилах применения налогового вычета при УСН – см. Как предпринимателю на УСН с объектом «доходы» учесть страховые взносы).

Обоснование

Из рекомендации

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как рассчитать и выплатить стоимость патента

Расчет

Проще всего рассчитать стоимость патента с помощью сервиса ФНС России, размещенного на официальном сайте налоговой службы.

Также можно рассчитать стоимость патента самостоятельно. При этом нужно учитывать:

Спектр услуг, оказываемых предпринимателем в рамках заявленного вида деятельности, на стоимость патента не влияет, поскольку определение потенциально возможного дохода по каждому виду услуг налоговым законодательством не предусмотрено.

Для определения годовой стоимости патента воспользуйтесь формулой:

Стоимость патента на 12 месяцев, руб. = Налоговая ставка × Потенциально возможный годовой доход по заявленному виду деятельности, руб.

Если предприниматель приобретает патент на срок, меньший чем 12 месяцев, стоимость патента определите по формуле:

Стоимость патента на период от 1 до 11 месяцев (включительно) = Стоимость патента на 12 месяцев × Количество месяцев срока, на который выдан патент : 12 месяцев

 Такой порядок следует из положений пункта 1 статьи 346.51 Налогового кодекса РФ.

Налоговая ставка

Налоговая ставка для расчета стоимости патента составляет 6 процентов.

Такая ставка установлена пунктом 1 статьи 346.50 Налогового кодекса РФ.

Крым и г. Севастополь

В Крыму и г. Севастополе в 2017 году действует ставка 4 процента (ст. 3.1 Закона г. Севастополя от 14 августа 2014 № 57-ЗСст. 2 Закона Республики Крым от 29 декабря 2014 № 62-ЗРК/2014). В обоих регионах эта льгота ничем не обусловлена и дана всем предпринимателям на патентной системе.

Право устанавливать пониженную налоговую ставку предоставлено властям Крыма и г. Севастополя нормами пункта 2 статьи 346.50, пункта 7 статьи 12 Налогового кодекса РФ.

Налоговые каникулы

Власти любого региона России вправе установить ставку 0 процентов (налоговые каникулы) для предпринимателей, которые:

  • ведут деятельность в производственной, социальной и (или) научной сферах, а также в сфере бытовых услуг населению;
  • впервые зарегистрировались после вступления в силу регионального нормативно-правового акта о введении нулевой ставки.

Если же бизнесмен закрыл ИП и после ввода налоговых каникул в регионе заново зарегистрировался, применять нулевую ставку он не вправе (письма Минфина России от 12 июля 2016 г. № 03-11-11/40882от 26 января 2015 г. № 03-11-10/2204).

Конкретные виды деятельности в производственной, социальной и (или) научной сферах, а также в сфере бытовых услуг населению, устанавливают субъекты РФ.

Перечень регионов РФ, которые ввели на своей территории налоговые каникулы, приведен в таблице.

При этом региональные власти могут ввести ограничения на применение ставки 0 процентов. В частности, в виде:

  • ограничения средней численности сотрудников;
  • ограничения предельного размера доходов от реализации по льготному виду деятельности.

Ставку 0 процентов предприниматель вправе применять со дня своей регистрации непрерывно два налоговых периода в пределах двух календарных лет. И, по мнению финансового ведомства, применять льготу два года подряд можно и тогда, когда в конце первого года деятельности региональный закон о каникулах утратил силу. Ведь, как считают чиновники, формулировка в законе «настоящий закон действует по 31 декабря 2017 года» ограничивает именно срок действия закона, а не период действия нулевой ставки. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 13 августа 2015 г. № 03-11-10/46827.

Когда предприниматель ведет несколько видов деятельности, один или несколько из которых попадают под ставку 0 процентов, он обязан организовать раздельный учет доходов.

Если бизнесмен нарушит условия применения ставки 0 процентов, то он обязан будет уплатить налог по ставке 6 процентов, а для предпринимателей Крыма (г. Севастополя) – по их региональной ставке.

Это следует из положений пункта 3 статьи 346.50, пункта 7 статьи 12 Налогового кодекса РФ.

Установить нулевую ставку для предпринимателей на патенте региональные власти могут на любой период до 31 декабря 2020 года. С 1 января 2021 года льгота прекратит свое действие (п. 3 ст. 2 Закона от 29 декабря 2014 г. № 477-ФЗ).

Потенциально возможный годовой доход

Размер потенциально возможного годового дохода устанавливается региональным законодательством. По общему правилу его утверждают на один год. Однако если регион не издаст закон с доходом на очередной год, то будет действовать его прежний размер (п. 2 ст. 346.48п. 7 ст. 12 НК РФ, письмо Минфина России от 4 октября 2013 г. № 03-11-10/41274).

Главбух советует: получать патент, который будет действовать с начала следующего года, лучше не раньше декабря текущего года. Только при таком варианте можно быть уверенным в том, что сумма налога, которую рассчитает инспекция, останется неизменной.

Дело в том, что региональные законы об изменении потенциально возможного годового дохода издают, как правило, в октябре-ноябре текущего года. Если до декабря новый закон не издан, это значит, что региональные власти решили оставить прежний размер дохода.

Предположим, предприниматель подал в инспекцию заявление на патент в октябре. Отказать в получении патента инспекция не вправе. Поэтому она выдаст ему документ, рассчитав налог исходя из действующего размера потенциального дохода. А в ноябре региональные власти издали закон, который увеличивает показатель дохода. В этом случае инспекция пересчитает налог в сторону увеличения и выдаст предпринимателю новый патент. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 27 января 2014 г. № 03-11-09/2884.

Список региональных законов, в которых можно посмотреть действующие размеры дохода, см. в таблице.

Главбух советует: если планируете получить патент на сдачу в аренду недвижимости, которая находится за пределами региона проживания, заранее узнайте возможный потенциальный доход по месту недвижимости.

В региональном законе по месту объекта потенциальный доход может быть больше, чем по месту вашего проживания. Налоговая инспекция вправе рассчитать стоимость патента исходя из дохода по местонахождению имущества, а не по местожительству предпринимателя. С этим согласны и судьи (см. определение Верховного суда РФ от 17 сентября 2015 г. № 309-КГ15-6810). А ФНС России довела эту практику до сведения всех инспекций (п. 14 письма ФНС России от 24 декабря 2015 г. № СА-4-7/22683). Чтобы планировать свои налоговые расходы, заранее узнавайте размеры доходов в обоих регионах.

Установленные регионами потенциально возможные годовые доходы должны находиться в рамках максимального предела. Базовый уровень максимального дохода составляет 1 000 000 руб. Этот предельный размер подлежит ежегодной индексации на коэффициент-дефлятор. Так, в 2017 году потенциально возможный годовой доход, установленный регионом, не должен превышать 1 425 000 руб.

В то же время по отдельным видам деятельности субъектам РФ дано право увеличивать верхний предел:

  • не более чем в три раза – по следующим видам деятельности:
  • техобслуживание и ремонт автомототранспорта, машин и оборудования (подп. 9 п. 2 ст. 346.43 НК РФ);
  • перевозка грузов автотранспортом, водным транспортом (подп. 1033 п. 2 ст. 346.43 НК РФ);
  • перевозка пассажиров автотранспортом, водным транспортом (подп. 1132 п. 2 ст. 346.43 НК РФ);
  • медицинская или фармацевтическая деятельность (подп. 38 п. 2 ст. 346.43 НК РФ);
  • обрядовые услуги (подп. 42 п. 2 ст. 346.43 НК РФ);
  • ритуальные услуги (подп. 43 п. 2 ст. 346.43 НК РФ);
  • не более чем в пять раз – по любому виду деятельности, если такая деятельность ведется на территории города с численностью населения более 1 млн человек;
  • не более чем в 10 раз – по таким видам деятельности, как сдача в аренду собственных помещений (дач, земельных участков), а также розничная торговля и услуги общепита (подп. 1945–47 п. 2 ст. 346.43 НК РФ).

Размер потенциально возможного годового дохода субъекты РФ могут устанавливать:

  • по группе видов деятельности;
  • отдельно по каждому виду деятельности, при условии что такая дифференциация предусмотрена ОКПД 2 или ОКВЭД 2;
  • в зависимости от средней численности наемных сотрудников;
  • в зависимости от количества транспортных средств;
  • в зависимости от грузоподъемности транспортных средств, количества посадочных мест в транспортном средстве;
  • в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) розничной торговли и общепита (по соответствующим видам деятельности);
  • в зависимости от места ведения деятельности (т. е. территории действия патента);
  • в зависимости от количества обособленных объектов (площадей), передаваемых в аренду (наем). Количество (площадь) таких объектов определите на основании договоров аренды (найма):
Ситуация Пример Как заявлять Основание
Объект сдается в аренду целиком одному арендатору У предпринимателя в собственности здание (500 кв. м), зарегистрированное как единый объект. Все 500 кв. м арендует одна организация Целое здание будет одним объектом. Заявлять нужно площадь 500 кв. м Письма Минфина России от 4 февраля 2016 г. № 03-11-12/5414, от 28 августа 2015 г. (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 марта 2016 г. № СД-4-3/5270), № 03-11-09/49752 и от 12 апреля 2013 г. № 03-11-09/12205 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 16 мая 2013 г. № ЕД-4-3/8777)
Объект сдается в аренду по частям сразу нескольким арендаторам

У предпринимателя в собственности здание (500 кв. м) с разными помещениями: 240 кв. м, 160 кв. м и 100 кв. м.

Ситуация 1. В аренду сдаются не все помещения: 240 кв. м – одному арендатору, а 100 кв. м – другому.

Ситуация 2. Все помещения сданы в аренду: 240 кв. м – первому арендатору, 160 кв. м – второму и 100 кв. м – третьему

Каждое из сданных в аренду помещений будет являться обособленным объектом (обособленной площадью), и в патенте их нужно заявить отдельно
Объект сдается в аренду по частям и только одному арендатору У предпринимателя в собственности здание (500 кв. м) с разными помещениями: 240 кв. м, 160 кв. м (в аренду не сдается) и 100 кв. м. Два помещения – 240 кв. м и 100 кв. м – он сдает в аренду одному арендатору по одному договору Каждое из сданных в аренду помещений будет являться обособленным объектом (обособленной площадью), и в патенте их нужно заявить отдельно Письмо Минфина России от 28 августа 2015 г. № 03-11-09/49752 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 марта 2016 г. № СД-4-3/5270)

Важно: если в течение срока действия патента количество объектов изменится, менять патент нет необходимости:

Как получен патент Пример Нужно ли получать дополнительные патенты Основание
Патент получен на один объект Предприниматель получил патент на сдачу одного нежилого помещения в аренду, а в период действия патента сдавал его нескольким арендаторам последовательно Дополнительные патенты получать не нужно Письма Минфина России от 17 ноября 2014 г. № 03-11-09/57921 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 5 декабря 2014 г. № ГД-4-3/25127) и от 7 октября 2013 г. № 03-11-11/41513
В течение срока действия патента предприниматель сдавал объект сначала целиком, а затем по частям Дополнительные патенты получать не нужно Письма Минфина России от 29 апреля 2015 г. № 03-11-12/24870 и от 23 января 2015 г. № 03-11-12/69636

Важно отметить, что при дифференциации потенциально возможный годовой доход, полученный расчетным путем, может превысить его предельный максимум. В такой ситуации налоговая инспекция должна рассчитать стоимость патента исходя из предельного дохода. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 30 сентября 2013 г. № 03-11-09/40318 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 12 ноября 2013 г. № ЕД-4-3/20206).

Такой порядок следует из положений пунктов 78 и 9 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ.

Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», №4, апрель 2016
Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду

Самое важное в этой статье:
• Можно ли перейти на патентную систему, если бизнесмену принадлежит не все помещение, а лишь доля в нем
• Как предпринимателю, который сдает несколько помещений в аренду, составить заявление на патент
• В каких случаях налоговики пересчитывают стоимость патента

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя.

В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент. Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения. Например, в Ленинградской области годовой доход при сдаче в аренду жилых помещений площадью не более 50 кв. м составляет 250 000 руб. А при сдаче жилья площадью от 51 до 100 кв. м — 800 000 руб. (приложение к Закону Ленинградской области от 07.11.2012 № 80-оз). Поэтому прежде всего вам нужно найти региональный закон о патентной системе налогообложения и посмотреть, какая величина дохода прописана в нем на 2016 год.

Объект недвижимости, который предприниматель может сдавать в аренду, а также его площадь налоговики пропишут в самом патенте. Там же будет указана и величина платежа. Она рассчитывается исходя из потенциального годового дохода, указанного в региональном законе, с учетом срока, на который вы решили купить патент.

Поэтому второй момент, с которым вам нужно определиться, — это срок патента. Он может быть от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года.►

Ситуация № 2. Предприниматель сдает в аренду несколько помещений

Если у бизнесмена несколько помещений, то можно оформить один документ на все помещения сразу либо приобретать патенты на каждый объект отдельно. Второй вариант особенно удобен, если вы постепенно будете находить арендаторов и заключать с ними договоры.

Вообще стоимость патента рассчитывается по каждому обособленному объекту. И если в патенте несколько объектов, то потенциальный доход надо определять по каждому из них, а затем результаты складывать. Количество объектов надо определять по договорам аренды.

Если предприниматель сдает помещения разным арендаторам, то объектов будет столько же, сколько договоров. В этом случае в заявлении на получение патента надо указать каждый сдаваемый объект, его адрес, площадь. То есть в этой ситуации бизнесмену неважно, что приобретать: отдельный патент на каждый объект или общий на несколько. Поскольку итоговые суммы и в том и в другом случае совпадут.

Но вот если у предпринимателя есть помещения, которые он сдает как один объект одному арендатору, то выгоднее купить общий патент. Тогда укажите в заявлении на патент общую площадь помещений. Рассмотрим ситуации на примере.

ПРИМЕР 1.

Расчет стоимости патента по нескольким объектам. У предпринимателя В.Д. Кузнецова в собственности находятся два офиса в одном нежилом здании. Имущество расположено в Московской области. Бизнесмен заключил два договора аренды на сдачу помещений. Площадь одного офиса — 40 кв. м. Площадь второго офиса — 100 кв. м.

Поскольку на каждый офис предприниматель заключил отдельный договор аренды, помещения являются обособленными. Потенциальный годовой доход по офису в 40 кв. м равен 199 207 руб. А доход второго помещения в 100 кв. м — 959 733 руб. (Закон Московской области от 06.11.2012 № 164/2012-ОЗ). Предположим, что В.Д. Кузнецов решает купить патент сроком на 12 месяцев, соответственно потенциальный годовой доход в этой ситуации не нужно корректировать в сторону уменьшения.

Бизнесмен вправе приобрести общий патент на два офиса. Тогда общий потенциальный доход равен 1 158 940 руб. (199 207 руб. + 959 733 руб.). Стоимость общего патента на год составит 69 536,4 руб. (1 158 940 руб. × 6%).

Если же предприниматель решит купить отдельные патенты на каждый офис, то ему нужно заплатить налог в размере 11 952,42 руб. (199 207 руб. × 6%) и 57 583,98 руб. (959 733 руб. × 6%). А общая стоимость двух патентов также равна 69 536,4 руб.

Теперь предположим, что бизнесмен сдал оба помещения в аренду одному арендатору. Тогда в договоре можно предусмотреть общую площадь двух офисов, то есть сдать их как один объект. В этом случае площадь объекта составит 140 кв. м (100 кв. м + 40 кв. м). Доходность такого объекта равна 959 733 руб. А стоимость патента по двум офисам, сданным в аренду как один объект на год, составит 57 583,98 руб. (959 733 руб. × 6%). То есть экономия ИП равна 11 952,42 руб. (69 536,4 руб. – 57 583,98 руб.).

Что делать с патентом, если арендатор поменялся

Патент выдают на обособленный объект недвижимости, который бизнесмен сдает в аренду. При этом в патенте не указывают, кто является арендатором. Следовательно, если предприниматель сменил арендатора, то менять патент не нужно. Бизнесмен продолжает платить за патент в те же сроки, что и ранее. Главное, что предприниматель продолжает заниматься этой деятельностью и площадь объекта осталась неизменной.

Чтобы купить патент по нескольким помещениям как на один объект, надо в договоре аренды прописать, что ИП сдает один объект (письмо ФНС России от 30.09.2014 № ГД-3-3/3296@).

По общему правилу заявление на патент бизнесмену нужно подать в ИФНС по месту жительства. Если же предприниматель зарегистрирован в одном регионе, а сдает имущество в другом, то действует специальное правило. Коммерсанту надо подавать заявление в любую налоговую инспекцию того субъекта, в котором он сдает в аренду помещения.

Если предприниматель сдает в аренду помещения в разных регионах, то получить общий патент на все объекты он не сможет. Ведь патент действует только на территории того региона, в котором выдан документ. Это условие прописано в форме патента, утвержденной приказом ФНС России от 26.11.2014 № ММВ-7-3/599.

Уточним, что если у индивидуального предпринимателя сократилось количество сдаваемых объектов, но он продолжает вести деятельность, то пересчитывать стоимость патента налоговики не станут. Такой возможности законодательство не предусматривает.

 

Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

Этот документ спасет от обидных штрафов и защитит от ошибок. Актуальность подтверждена экспертами «Упрощенки». Зарегистрируйтесь, скачайте и сразу используйте в работе!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Зарегистрируйтесь или войдите через соц.сети!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
ИЛИ ВОЙДИТЕ ЧЕРЕЗ СОЦСЕТИ:
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.