Российский налоговый курьер

Как учитывать расходы на рекламу объекта долевого строительства и расходы на услуги агентов – риэлторов

15 мая 2019
16
Средний балл: 0 из 5

Вопрос

Организация является Застройщиком, осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет средств дольщиков подрядным способом и часть заемных денежных средств у банка. Применяет упрощенную систему налогообложения - доходы 6%. Все расходы по строительству дома отражаем на счете 08. Скажите, пожалуйста, как учитывать расходы на рекламу (сайт, радио, баннеры), расходы (вознаграждение агентам) на поиск покупателей квартир? Можно ли включить их все в стоимость строящегося дома, т.е. на счет 08? Можно ли отнести все эти расходы к целевым расходам при расчете стоимости строительства и определения дохода Застройщика? И в какой момент определяется доход Застройщика?

Ответ

Расходы на рекламу объекта долевого строительства и расходы на услуги агентов – риэлторов непосредственно со строительством объекта не связаны. В стоимость строительства их не включают, а относят к расходам по обычной деятельности и отражают в том периоде, когда они возникли (п. 5, 7 ПБУ 10/99).

Рекламные расходы согласно Плану счетов учитывают на счете 44 «Расходы на продажу, субсчет «Расходы на рекламу». Застройщик может их отражать и на счете 26 так же как и услуги агента. То есть на счете, где он собирает расходы на оказание услуг застройщика.

Обоснование

Из рекомендации Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Доходы

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

 фиксированная сумма;

 процент от долевого взноса;

 сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

 застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;

 сумма выручки может быть определена;

 застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;

 услуга оказана;

 расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

 после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);

 по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 20
– передан дольщикам построенный объект.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №...»
– списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

<…>

УСН

Порядок расчета единого налога при упрощенке по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

 подрядным способом;

 собственными силами.

При подрядном способе строительства средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.

Доходом застройщика, который строит подрядным способом, является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги. Как правило, это экономия целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства (письмо Минфина от 20.01.2012 № 03-11-06/2/7). Доход в виде экономии учтите на дату подписания передаточного акта на квартиру (письмо Минфина от 15.09.2014 № 03-11-09/45958).

Если вознаграждение застройщика – фиксированная сумма, доход признайте на дату расчетов (п. 1 ст. 346.17 НК).

Ситуация: как застройщику на упрощенке рассчитать сумму вознаграждения в виде экономии средств дольщиков, полученных на строительство многоквартирного дома в рамках договора участия в долевом строительстве

Сумму экономии определите как разницу между договорной стоимостью многоквартирного дома и фактическими затратами на его строительство (без включения расходов на содержание службы застройщика).

При расчете суммы экономии учтите следующее:

 если цена договора менялась, то для расчета экономии возьмите конечную цену;

 в сумму фактических затрат включите все расходы в рамках целевого финансирования, независимо от того, можно их признать при упрощенке или нет. Например, расходы на приобретение земельных участков под строительство до получения разрешения на возведение жилого дома. Полный перечень таких расходов приведен в пункте 1 статьи 18 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

 какой объект обложения вы выбрали, «доходы» или «доходы минус расходы», неважно.

Если застройщик перешел на упрощенку, при этом фактические затраты в рамках целевого финансирования понес, будучи на ОСНО, порядок расчета экономии тот же. Перечень расходов, которые можно учесть, не сокращайте на те, что пришлись на период применения общей системы налогообложения.

Это следует из писем Минфина от 29.04.2013 № 03-11-06/2/14986, от 19.09.2014 № 03-11-06/2/47049, от 22.07.2011 № 03-11-06/2/109.

Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь!

Этот документ спасет от обидных штрафов и защитит от ошибок. Актуальность подтверждена экспертами «Упрощенки». Зарегистрируйтесь, скачайте и сразу используйте в работе!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Зарегистрируйтесь или войдите через соц.сети!

Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего одну минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
ИЛИ ВОЙДИТЕ ЧЕРЕЗ СОЦСЕТИ:
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.